房产律师：女儿擅自出卖母亲房屋，房屋买卖合同是否有效

案情简介

2016年8月18日，齐x经北京xxx房地产经纪有限公司介绍，与张x的代理人赵x（系张x之女）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定齐x购买赵x所有的位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），齐x于当日支付了购房定金30万元。双方约定赵x应配合齐x在2016年9月15日完成网签手续，但赵x迟迟不履约，导致该房屋至今未办理网签及任何过户手续。齐x认为赵x严重违反合同约定，侵犯了齐x合法权益，故诉至法院，要求判决双方解除签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、请求法院依法判决赵x向齐x支付违约金210万元及原律师费3万元，共计213万元；3、本案诉讼费用由被告承担。

张x辩称，不同意齐x的全部诉讼请求。涉案房屋系我所有，齐x提交的房屋买卖合同及补充协议均不是我本人所签。赵x以我代理人的名义与齐x签订合同，事前并没有取得我的任何授权，事后赵x买卖房屋的无权代理行为也未经我追认。齐x提交的合同及补充协议对我不产生任何法律效力，应当认定无效。

法院判决结果

一、确认赵x以被告张x名义与原告齐x2签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》无效；

二、驳回原告齐x的全部诉讼请求。

房产律师王辉解析

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，案外人赵x以张x的名义与齐x签订合同，其行为构成代理。在签订涉案合同时，张x并未在场、签字，亦未向赵x出具过授权委托书，现有证据亦不能证明张x对赵x的代理行为知情且未作否认表示，故赵x的代理行为应为无权代理。齐x主张赵x的行为构成表见代理，对此分析如下，表见代理系基于交易安全保护思想对于无权代理人之善意相对人提供积极信赖保护的制度。构成表见代理需要无权代理人具有足以使相对人相信其享有代理权的权利外观，而且需要相对人善意且无过失。具体到本案中，涉案房屋的价值巨大，而且赵x系外籍人士，故在赵x未向齐x出示张x出具的授权委托书的情况下，仅凭赵x关于其与张x系母女关系及张x同意其卖房的自述、赵x持有张x身份证、房屋产权证等权利外观表象，尚不足以认定赵x具有足以使齐x相信其享有代理权的权利外观，亦不足以认定齐x对赵x是否具有代理权尽到了审慎的审查义务。因此，齐x关于赵x的行为构成表见代理的主张法院不予支持。因赵x代理出卖涉案房屋并未取得张x的授权，而且张x对赵x的代理行为不予追认，故赵x以张x名义与齐x签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》应当认定无效。齐x要求张x承担相关民事责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。齐x如果认为相关权益受损可另案主张。

律师提示

北京房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认等纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验，通过上述案例王辉律师提示根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此在签订房屋买卖时一定要注意审查签约主体代理资格避免不必要的纠纷。