未经房屋共有权人同意擅自低价出售

房屋法院认定合同无效

原告诉称

  张x与刘x系夫妻关系，共生育子女四人，分别为张x1、张x2、张x3、张x4。1998年张x所在单位进行房改，与张x签订《房屋买卖合同》，合同约定单位将位于北京市xx区xx号房屋出卖给张x，折算张x和刘x夫妻工龄后，房屋价款为15000元。之后单位将房屋交付给了张x，并办理房屋产权登记手续。

       2000年刘x去世，2008年张x作为出卖人与张x1签订了房屋买卖合同，张x将上述房屋出卖给了王x，房屋价款为18万元。合同签订后，张x1向张x支付了全部价款，张x为王x办理了房屋产权过户登记手续。

  2010年张x去世，张x2、张x3、张x4认为张x无权出卖房屋给张x1，张x与张x1签订的房屋买卖合同应为无效合同将张x1诉至法院，要求确认合同无效。

  法院判决结果

  张x与张x1签订的房屋买卖合同无效

  律师解析

       涉案房屋是被继承人张x与刘x在夫妻关系存续期间共同购买，且在购买时使用了夫妻二人的工龄，应属于张x与刘x夫妻的共有财产。由于刘x去世前未就遗产留有任何遗嘱，应依法按照法定继承办理。依照法律相关规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。故被继承人刘x的遗产应依法由其配偶张x、子女张x1、张x2、张x3、张x4共同继承。本案中，鉴于张x、刘x夫妻对上述房产的归属未做任何约定。根据相关法律规定，上述房产应为张x与刘x夫妻共同共有财产。故刘x去世后，该房屋中含有刘x的房产份额，应张x、子女张x1、张x2、张x3、张x4共同继承。同为第一顺序法定继承人的张x与张x1理应知道该房屋含有刘x的房屋产权份额，以及该房产并未继承及析产，尚处于共同共有而非按份共有状态，在这种情形下，张x擅自将该房屋的100%份额以低于市场正常价格出售给被告张x1，二人的行为在客观上构成了恶意串通，且侵害了包括原告的继承权益。故张x与被告张x1签订的《存量房屋买卖合同》当属无效合同。