农村宅基地合作建房协议是否

有效拆迁利益如何分割

   原告诉称

  何x向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令马xx、程xx向何x支付位于xx镇xx号农村房屋的拆迁利益及补偿款共计3913726元；2、诉讼费由马xx、程xx负担。事实和理由：马xx、程xx及其家庭成员经亲友介绍与何x于2011年签订协议，约定将马文x、程xx享有的位于北京市xx区xx镇xx号的宅院归何x所有。协议签订后，何x对房屋进行了新建。现上述房屋已拆迁，但马xx、程xx侵犯何x权益，与拆迁公司签订拆迁协议及安置补偿协议，侵占何x应得的拆迁利益。

  被告辩称

  马xx、程xx辩称，双方是合作建房关系。何x非本村集体成员，没有权利在集体土地上进行合作建房，现在何x谎称是农房买卖，想用农房买卖的利益来分配，我方不同意。我方只同意给何x当时建房时的投入，给予补偿及适当利息。因当时建房我方认为何x的投入为10万元左右，我方同意给付10万元及利息。对于何x出钱参与建房的事实我方是认可的。我方认为何x主张农村房屋买卖不符合事实，双方签订的是合作建房协议，有双方签订的协议为证，且我方认为合作建房与农村房屋买卖双方过错程度是不同的，农村房屋买卖往往是由卖方发起的，而合作建房是另一方发起的，其为了获得不应有的拆迁利益而去寻找拆迁地农民，利用其无知促成合作建房，其应是主要过错，利益不应受到法律保护，如果其利益得到保护，会给拆迁增加不必要的麻烦。

  法院判决结果

  一、马xx、程xx于本判决生效后七日内给付何x补偿款300万元；

  二、驳回何x的其他诉讼请求。

  律师解析

  农村合作建房合同系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的宅基地使用权转让合同以及合作建房合同是无效的。本案中，何x、宋x、许x跟与马xx、程xx签订的《合作建房协议书》明确约定马xx、程xx提供宅基地，何x、宋x、许x跟出资，双方合作建房，建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益，显然属于农村投资建房合同，而不属于农村房屋买卖合同。该《合作建房协议书》不符合相关法律规定，应为无效合同，且双方当事人对于《合作建房协议书》无效均存在过错。

  合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方对xx号院拆迁档案中《北京市房屋条件调查表》显示的房号4、5共计8间房屋系何x、宋x、许x跟出资建造均予以认可。因该8间房屋已与x号院其他房屋一起被拆迁，原物返还已无法实现，涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益，故本案只能针对相应拆迁利益予以处理。而因该8间房屋的拆迁利益已由马xx、程xx取得，且该8间房屋取得的拆迁利益系何x、宋x、许xx出资建造的房屋与马xx、程xx拥有使用权的宅基地结合在一起方才取得，二者缺一不可，故本案应由马xx、程xx向合作建房人给付该8间房屋的相应部分拆迁利益。何x提交共同出资建房人宋x、许xx的声明，同意将x号院的全部权益转让给何x，法院对此予以认可，故本案应由马xx、程xx向何x给付相应拆迁利益。

  根据拆迁协议及相关拆迁档案，可以明确x号院全部拆迁利益包括5套回迁安置房及若干拆迁补偿款。法院参考双方对于拆迁利益分配的约定，并根据双方对于合作建房存在的过错、双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益的具体情况等因素综合考虑，折算相应房屋价值和拆迁补偿款金额后，综合酌情确定由马xx、程xx一次性给付何x补偿款300万元。