限制民事行为能力人签订的

房屋买卖合同无效

基本案情

        李xx和吴xx系夫妻关系,二人育有吴x1、吴x2、吴x3、吴x4、吴x5。2002年3月6日，李xx与吴xx原单位北京市xx公司折算了吴xx的工龄按照成本价将位于北京市xx区xx号房屋按照成本价出售给李xx，并未李xx办理房屋产权过户登记手续。2015年李xx与吴x1签订《存量房买卖合同》，李xx以57000元的价格将房屋出售给了吴x1，之后将房屋产权过户登记到吴x1的名下。

  吴x2、、吴x3、吴x4、吴x5得知房屋出售给吴x1的情况后，认为购买诉争房屋时使用了父亲吴xx的工龄，工龄系吴xx的财产性权益，李xx从吴xx原单位购买的房屋应系李xx和吴xx的夫妻共有财产，李xx私自将该房屋卖给吴x1损害了其他继承人利益，吴x1对此明知，属于恶意串通损害第三人利益，另外，李xx和吴x1签订房屋买卖合同时不具有完全民事行为能力，法院已宣告李xx属于限制民事行为能力人，李xx和吴x1签订的房屋买卖合同应属无效，应当将房屋产权恢复登记到李xx名下，将吴x1诉至法院。

  法院判决结果

  一、李xx和吴x1就北京市xx区xxx号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；

  二、吴xx于本判决生效后七日内配合李xx将北京市xx区xxx号房屋产权恢复登记到李xx名下；

  律师解析

  根据法律规定“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”根据李xx2015年就诊记录可知李xx当时已患有老年痴呆等疾病，2019年法院亦认定李xx为限制民事行为能力人，根据上述事实法院有理由怀疑李xx在和吴x1签订《存量房屋买卖合同》之时的行为能力受限，而本案没有证据显示李xx在签订《存量房买卖合同》时具有完全民事行为能力。另外，因李xx从吴xx原单位购买xx号房屋时使用了吴xx的工龄，该工龄应属于吴xx财产性权益，xx号房屋应属于李xx和吴xx的夫妻共同财产，本案中吴x1提交的证据无法证明李xx将房屋出售给吴xx经过了吴xx其他继承人的同意。综合以上事实，法院认定李xx与吴x1签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，依据该房屋买卖合同进行的房屋过户登记给吴x1的转移登记行为亦属无效，该房屋产权应当恢复登记到李xx名下。