卖房人一房二卖如何履行合同

基本案情

       2017年6月，于xx将位于北京市xx区xx号房屋出卖给了郑xx并签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为280万元，郑xx于签订合同之日一次性支付购房款230万元，余款50万元于2018年春节前补齐。于xx应于2017年10月1日前将涉案房屋交付郑xx。

合同签订后，郑xx向于xx支付购房款230万元。事后得知，早在2016年3月于xx与刘xx就该房屋签订了《房屋买卖合同》，刘xx向于xx支付购房款共计135万元。郑xx多次向于xx要求交付房屋并办理房屋产权过户登记手续，但是于xx以各种理由拒不配合，迫于无奈，郑xx向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，于xx继续履行合同，向郑xx交付房屋。

  法院判决结果

  一、确认郑xx与于xx签订的《房屋买卖合同》有效；

  二、郑xx于本判决生效之日起七日内向于xx支付剩余购房款五十万元，于xx在收到上述全部款项当日将位于北京市xx区xx号房屋交付郑xx。

律师解析

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实可知，被告将涉案房屋分别出售给原告及刘淑颖、刘建武xx，涉案房屋尚未办理产权登记，被告未将涉案房屋交付给原告及刘xx任何一方，法院综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素，确定被告应当继续履行其与原告签订的房屋买卖合同，由原告继续支付剩余购房款50万元，被告将涉案房屋交付原告使用。