明知一房二卖仍购买法院判决

房屋买卖合同无效

基本案情

2007年10月20日，高xx与黄X签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄x将其所有的位于北京市xx区×号房屋（以下简称涉诉房屋）卖给高xx，房价款为2480000元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户至高xx名下的相关手续。双方约定指定日期前未能办理该房屋产权过户手续，除不可抗力因素外，原因方属违约，需承担违约责任。协议签订后，高XX向黄x支付大部分房款共计2000000元。但王xx拒不履行产权登记手续。之后高xx发现2008年12月19日，黄x已将涉案房屋出卖给了第三人周xx，2011年月23日周xx又将房屋出卖给了马XX。高XX与王xx签订合同后，一直居住着涉案房屋，周xx、马xx在未看房的情况下就购买涉案房屋，且从来没有向高xx主张任何权利。高xx认为周xx与马xx的行为不符合常理，两人与王xx存在恶意串通。故高xx将黄x、周xx、马xx诉至法院，要求确认黄x与周xx签订的房屋买卖合同无效;周xx与马xx签订的房屋买卖合同无效;要求黄xx将涉案房屋过户登记到高xx名下，并承担100万的违约责任。

黄x、周xx、马xx共同辩称，因高xx未按时支付房屋价款，双方已达成口头解除房屋买卖的约定。高xx同意黄x将涉案房屋出售给他人。周xx与黄x系多年的朋友，周xx知道黄x因无法还清贷款需要卖房。2008年6月，黄x告知周xx因高xx无法付清房款，双方解除合同，产权仍登记在黄x名下。双方达成口头协议，周xx以300万元的价格向黄x购买涉诉房屋。2008年6月开始，周xx着手购买涉诉房屋事宜，至2008年12月，陆续给付黄x现金85万元。2008年12月26日，周xx向xx银行贷款215万元，银行向黄x发放贷款后，因周xx资金紧张，又向黄x借款70万元。之后，因周xx迫于偿还黄x借款及银行贷款的压力，周xx将涉诉房屋委托黄x代理出租、出售。2011年，在黄x的代理下，周xx将涉诉房屋卖与马xx。

法院判决结果

确认被告黄x与被告周xx就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；

律师解析

当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据查明的事实，原告与被告黄x签订有《房屋买卖合同》，由原告购买涉诉房屋。原告交纳了大部分房款并实际入住涉诉房屋，是与本案有直接利害关系的公民，有权提起本次诉讼。原告实际居住涉诉房屋期间，黄x将涉诉房屋另行卖与周xx。周xx明知涉诉房屋黄x已卖与高xx，且由高xx居住使用，仅凭黄x的单方陈述，在未询问高xx意见的情况下，周xx便认为之前的合同已解除，与黄x达成房屋买卖协议，其存在重大过错。黄x在未与高xx签订书面解除合同的情况下，又将涉诉房屋卖与周xx，主观上存有故意。关于购房款的支付，黄x、周xx称因二人系朋友，周xx给付黄x85万元现金，其中75万元并未让黄x出具收条，与常理不符。在周xx购买涉诉房屋，取得产权后当即办理公证委托书，又委托黄x代行涉诉房屋买卖等相关权利，亦与常理不符。被告提交xx公司的评估报告以证明高xx清楚涉诉房屋卖与周xx的事实，但根据本院调取的《个人购房借款合同》，其中的评估公司并非xx公司，被告的解释亦与常理不符。在黄x与周xx签订的存量房屋买卖合同中，周xx的登记住址实际为黄x名下产权房屋的地址。综合以上情况，法院认定被告黄x、周xx之间存在恶意串通的情形，二人的房屋买卖协议损害了原告的合法权益，应属无效。原告的诉讼请求，于法有据，法院应予以支持。关于原告要求确认周xx与马xx签订的房屋买卖合同无效，黄x为高xx办理涉诉房屋产权过户并赔偿违约金的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，对此诉讼请求本案不予处理，原告可另行解决。