【案情简介】

2019年3月18日，李某与张某、中介公司签订《房屋买卖居间合同》，张某以645000元的价格将房屋出售给李某，并约定争议解决方式为提交哈尔滨仲裁委员会仲裁解决。同时，李某与张某签订《补充协议》约定，李某与张某自行转款约301500元。当日，李某向中介公司交纳定金、中介费、代办费5万元。因李某不能申请公积金贷款，故以李某的配偶孙某的名义申请公积金贷款及办理产权转让手续。2019年5月9日，孙某与张某签订《存量房买卖合同》。同日，孙某向兴业银行资金监管104000元。2019年5月16日，孙某与住房公积金管理中心、中国工商银行签订《个人住房公积金委托借款合同》，工商银行同意放款337000元。孙某向不动产登记交易事务中心提交《不动产登记申请书》，在通知办理缴税取证手续后，2019年5月29日，三方在交税取证过程中，发现张某有一处房产没有灭籍，需要交纳个人所得税。因缴税发生争议，李某申请仲裁，在第一次庭审结束后，李某的配偶孙某申请作为共同的申请人参加庭审。仲裁庭认为，《房屋买卖居间合同》第6.1.4条约定：贷款金额以贷款部门评估为准，贷款未获得批准，张某接受李某在五个工作日内更换借款人，如新借款人贷款未获得批准，李某需自行补齐剩余房款，以现金形式购买此房。即张某同意新的借款人办理公积金贷款。本案中，李某的配偶孙某作为借款人办理了公积金贷款，与张某签订了《存量房买卖合同》，办理了更名的相关手续，并且在《存量房买卖合同》中约定了争议管辖为哈尔滨仲裁委员会，与《房屋买卖居间合同》中约定的争议管辖相同。

案涉房屋总价款645000元，公积金贷款337000元，资金监管104000元，中介公司预留的清费押金2万元、定金23500元，李某还需给付张某160500元。对此，三方无争议。关于给付张某160500元的时间问题，补充合同中无约定，李某认为自己未违约。张某认为，李某应当在2019年4月30日前给付301500元，未给付属于违约。

另查明，本案张某缴纳相应税款后，孙某可以自行领取变更其名下的房产证，无需张某配合。

【争议焦点】

（一）孙某作为房屋买卖合同的实际履行人是否可以作为共同申请人加入本案仲裁程序？

（二）张某是否构成违约？

【裁决结果】

（一）孙某作为本案的共同申请人加入到本案的仲裁程序中，被申请人张某、中介公司继续履行与申请人李某签订的《房屋买卖居间合同》，被申请人张某继续履行其与申请人孙某签订的《存量房买卖合同》，配合申请人孙某办理案涉房屋的更名过户手续，被申请人张某于收到裁决书之日起10日内缴纳案涉房产的应收税款；

（二）被申请人张某于收到裁决书之日起10日内给付申请人李某违约金24935.54元（以645000元为基数，自2019年7月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为3039.56元；自2019年8月20日至裁决之日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为21895.98元）。

【相关法律法规解读】

（一）孙某是否可以作为共同申请人加入本案仲裁程序

2019年3月18日李某与张某、中介公司签订《房屋买卖居间合同》，系三方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行相关义务。孙某为案涉房产买卖的实际履行人，履行的是李某、张某、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》，而且李某、张某、中介公司、孙某均认可实际履行人的变更，《存量房买卖合同》的签订是为了履行《房屋买卖居间合同》并办理更名手续，且对继续履行不持异议。张某同意变更房屋买受人为孙某并与其办理了一系列的买卖手续，且其在庭审中强调履行的是《房屋买卖居间合同》，即可以认定孙某是《房屋买卖居间合同》的主体，只是没有体现名字，为《房屋买卖居间合同》中约定的“更换的借款人”。因此，孙某申请加入本案仲裁程序，成为共同申请人，符合《哈尔滨仲裁委员会仲裁规则》的规定，且二被申请人均无异议，仲裁庭同意孙某作为共同的申请人参加仲裁庭庭审。

孙某与张某签订并履行《存量房买卖合同》系履行《房屋买卖居间合同》中更换借款人的约定，由孙某办理公积金，并且与张某办理房屋买卖更名手续。《存量房买卖合同》不符合合同无效的条件，亦合法有效。且庭审中，李某、孙某、张某、中介公司对于《房屋买卖居间合同》《存量房买卖合同》的签订、履行均无异议，即针对李某、孙某的第一项申请事项：继续履行李某与张某、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》，继续履行孙某与张某签订的《存量房买卖合同》，张某将案涉房屋更名过户给孙某无争议。 

（二）张某是否构成违约

张某与李某、中介公司签订《房屋买卖居间合同》后，与孙某签订《存量房买卖合同》，并且积极履行合同，直至2019年5月29日张某缴纳案涉房屋税款后，孙某可以领取房产证，即案涉房产交易结束。但是，张某在缴纳案涉房屋的税款时，发现自己有一处房产没有灭籍，需要承担相应税款。当日张某没有缴纳税款，因此孙某没有取得房产证。自此，双方发生争议。庭审中，张某强调，在缴费取证过程中发现有一处房产没有灭籍，但该处房产在若干年前已经动迁且不在自己名下，因此不应当承担个税，张某此后一直积极与房产部门协调办理灭籍事宜。李某、张某通过中介公司多次协商缴税取证，未果。仲裁庭认为，案涉《房屋买卖居间合同》约定，张某应当承担争议的税费，因此，张某不配合办理缴纳税费等变更房产登记的手续，系违约行为。至于张某是否应当缴纳税费问题，应当向税务机关及不动产交易事务中心主张权利。本案中，张某提出李某违约问题，因张某未提出反请求，其应当另行主张权利，仲裁庭不予审理。因此，仲裁庭认为，张某违约。违约的起点为能够办理手续而未办理之次日，即2019年5月30日，但是李某与孙某请求违约的起点为2019年7月11日，之前的自愿放弃。仲裁庭认为，张某违约计算的起点为2019年7月11日。

（三）违约金的认定

李某认为，应按照合同第三条第六款“保证按照丙方的通知时间及时到相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向乙方赔偿房款千分之三的违约金”的约定支付违约金。张某认为，李某违约在先，且请求违约金金额过高。仲裁庭认为，案涉《房屋买卖居间合同》第三条第六款的规定适用房屋迟延交付问题，不适用于本案，应当适用《房屋买卖居间合同》第三条第四款的规定进行审理。因李某、张某、中介公司针对继续履行李某与张某、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》，继续履行孙某与张某签订的《存量房买卖合同》，张某将案涉房屋更名过户给孙某无争议，所以仲裁庭不审理李某是否违约的问题。张某提出李某主张的违约金过高，请求仲裁庭予以调整，但是未针对违约金过高提供证据。本案中，按照合同约定违约金的计算方式为：每逾期一日为645000元的千分之三，即年违约金为108%。仲裁庭根据本案实际情况，以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，以损失为基础进行判断，但是，李某没有举示证据证明其损失。因此，仲裁庭针对违约金标准予以调整：以645000元为基数，自2019年7月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至裁决之日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

【结语和建议】

根据《哈尔滨仲裁委员会仲裁规则》第十九条“非同一仲裁协议的案外人加入仲裁程序”的规定：“（一）案外人加入仲裁程序成为共同申请人、共同被申请人的、须经案外人、双方当事人一致同意并达成仲裁协议，且该案外人认可已进行的仲裁程序，是否追加，由本会或者本会授权仲裁庭决定。”但在本案中，存量合同与居间合同二者关系不是新旧合同关系，双方当事人在办理贷款及过户登记过程中，虽签订了存量合同，但这是变更登记所要求的行政行为，双方实际上也未就此合同条款进行实际性的磋商要约承诺，未否定居间合同的效力，而是为了履行居间合同，且合同中约定了可以变更借款人，但变更借款人一定会导致买受人的变更，也可以属于出卖人同意变更形式上的买受人，但合同内容仍对双方有拘束力，应属于利益第三人的合同。即使在开庭中，张某代理人仍以存量合同中约定的价格虚假，而认为存量合同无效，但未否定居间合同的效力。可以认定李某是实际买受人，孙某在张某、李某三者之间是名义上的买受人，但对外是真实的买受人，也应承担相应法律权利义务。居间合同是利益第三人合同，虽合同未明确约定第三人的姓名，但合同约定了可以变更借款人，在实际履行中也是按合同履行的，出卖人一直配合未提出不同意见，故第三人可以形成居间合同的主体，只享有权利的权利人，可以作为本案的申请人，与另一申请人共同提出请求，仲裁庭可以进行审理。

案涉《房屋买卖居间合同》《存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的无效情形，合法有效。仲裁以当事人意思自治为基本原则,仲裁庭的仲裁权来源于当事人的授权,仲裁协议是仲裁机构取得管辖权的依据,是仲裁合法性、正当性的基础。仲裁机构在受理申请时,应当审查当事人之间是否存在书面仲裁协议,如果没有仲裁协议,仲裁机构不应受理当事人的仲裁申请。在仲裁程序中,无仲裁协议的案外人加入仲裁程序,应当经案外人、当事人同意并签署新的仲裁协议，同时新加入仲裁程序的案外人必须书面同意已经进行过的仲裁程序。在签订合同时如约定争议解决方式为仲裁解决，为了避免产生不必要的纠纷，应当全面考虑所涉及的当事人。

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