钟学湖律师

　　房贷利率由贷款银行决定，不能通过自己计算所得。住房贷款可以采用抵押贷款方式，质押贷款方式，保证贷款方式和抵押（质押）加保证贷款方式四种担保方式。

　　一、房贷的利率由谁决定

　　房贷的利率由贷款银行决定的，

　　等额本金还款法计算公式：

　　每月偿还贷款本金=贷款金额/贷款期数

　　每月偿还贷款利息=贷款余额*日利率*实际天数

　　每月偿还贷款本息=每月偿还贷款本金+每月偿还贷款利息

　　等额本息还款法的计算公式为：

　　还款月数

　　贷款本金*月利率*（1+月利率）

　　每月等额偿还贷款本息还款月数

　　（1+月利率）-1

　　每月偿还贷款利息=贷款余额*日利率*实际占用天数

　　每月偿还贷款本金=每月等额偿还贷款本息-每月偿还贷款利息

　　二、住房贷款可以采用什么担保方式

　　住房贷款可以采用抵押、质押、保证和抵押（质押）加保证四种担保方式。办理住房贷款需要提供担保，担保的方式有很多种，每个人可以根据自己的情况选择合适的担保方式。

　　1.抵押贷款方式。抵押贷款方式是指贷款银行以借款人或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款的方式。

　　2.质押贷款方式。质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款银行占有，贷款银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

　　3.保证贷款方式。保证贷款方式是指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。

　　4.抵押（质押）加保证贷款方式。抵押（质押）加保证贷款方式是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押（质押）的基础上，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

　　三、最新房贷利率政策

　　北京最新房贷利率政策是首套房首付最低30%，利率可浮动;二套房首付70%以上，利率上浮10%。数据显示，4月份以来首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹，个别银行最高上浮40%。在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。从目前来看，房贷政策不容乐观，很多银行出现了放款较慢的情况。

　　对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，以达到省息的目的。