上海购房要紧跟政策走

                                                                                       涧底松律师

（2016）沪0110民初18765号

法律速递

《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形

案情经过

2015年4月4日，吴女士和袁先生在D物业顾问有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定吴女士将其名下的上海市杨浦区XXX室房屋以1,290,000元的价款转让给袁先生。合同约定了定金50,000元，2015年4月30日前袁先生支付房款1,200,000元，2017年8月30日前双方办理交房手续后袁先生支付尾款40,000元。对交易过户时间双方未作约定。同日，双方当事人签订《补充协议》一份，《补充协议》第二条约定：双方于2017年8月31日前至上海市杨浦区房地产交易中心审税及管理部门查询袁先生的已购住房情况。2016年6月1日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由袁先生购买吴女士名下的上海市杨浦区XXX室房屋，2016年7月15日前办理过户手续。《上海市房地产买卖合同》签订前，吴女士已按袁先生的请求先行交付了房屋。之后吴女士确认收到袁先生购房款1,285,000元,

之后问题出现，因袁先生系非上海市户籍人员，名下已有一套住房，依据上海市购房政策，不符合在本市购买第二套住房的条件，至约定过户日，袁先生告知吴女士其属于房产限购对象的状况无法消除，尚不能办理产权过户，但又不同意解除合同。吴女士于2016年11月17日具状来院，要求解除合同并返还已交付的房屋。袁先生辩称，本人系外地户籍，在上海工作多年，名下有一套房。因家庭人口增加，急需再购买一套房屋。2015年4月在中介公司的介绍下和吴女士达成买卖房屋协议，当时袁先生就告知吴女士，本人符合“居住证转上海市常住户口”的条件，但尚需一段时间，故和吴女士口头约定于2017年8月31日前办理房产过户手续。吴女士表示同意，并将房屋于2015年6月交付给了自己。自己花费130,000元对房屋进行了室内装修，并已入住。后因自己所在单位为本人漏缴社会保险，造成本人“居转户”的时间顺延。现在房价上涨，吴女士要求本人补偿其房产增值的一半，否则就解约，本人没有同意。故要求法院驳回吴女士全部诉讼请求。吴女士表示，如果解除房屋买卖合同后袁先生将房屋返还，愿意补偿袁先生房屋装修费(含物品)130,000元。

律师析案

双方签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且于法不悖，应为有效，当事人应当遵照履行。合同明确约定2016年7月15日前双方申请办理房地产交易过户手续，因袁先生系非本市户籍家庭购房，且在本市已有一套住房，按照上海市的住房限购政策，购买第二套住房的，不予办理房地产登记。袁先生未能在合同约定的房地产过户期限前符合购房条件，房屋买卖合同的目的无法实现，吴女士要求解除合同并返还房屋，应予以支持。袁先生关于双方口头约定于2017年8月31日前办理系争房屋过户手续之抗辩意见，吴女士不予认可，且无证据佐证，故难以采信。合同解除后，当事人依据合同从对方处取得的财产应当各自返还。吴女士应当将收取的1,285,000元全部返还袁先生，袁先生应当将系争房屋返还吴女士。袁先生已对系争房屋进行了装修，并添置了物品，因袁先生属于房产限购对象，对房屋买卖合同的目的不能实现负有主要责任；而吴女士明知袁先生属于限购对象，却还将系争房屋交付给袁先生，本身也有过错，袁先生对系争房屋进行的装修添附等经济损失，双方当事人本应按过错承担相应的责任。鉴于吴女士表示解除合同后愿意一次性全额补偿袁先生房屋装修费及添置的物品共计130,000元，符合当事人自愿原则，且不违反法律的禁止性规定，也应准许。

裁判结果

解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；吴女士返还袁先生购房款；且支付袁先生房屋装修及物品补偿款130,000元。

小小贴士

 外地人在上海买房的相关政策

    上海购房要擦亮眼睛，看仔细了，政策是一变再变，稍不注意，就有可能自食其果，真是赔了房屋又折钱。

根据住房限售政策规定，外地人在上海买房需要满足以下条件：第一，为已婚人士，因为从上海限购政策执行的实操层面来看，已经禁止外地单身人士在沪买房。第二，非本市户籍居民家庭能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房。

　　非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”，补缴的不予认可。

　　上海限购令内容规定：暂定在上海市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

购房紧跟政策走

稍不小心会失手

赔了金屋又折钱

亡羊补牢未雨缪