【关 键 词】限购

政策速递

一、2016年上海买房新政策

1. 提高非上海市家庭购房的个人所得税和社保年限：社保及个税需连续缴纳满5年才可在上海购房。

2. 企业购买的商品房再交易：需满3年，若交易对象是个人，要按照限购政策执行。

二、上海买房信贷政策

1. 加强个人住房贷款管理：拥有1套房的居民家庭，若为了改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，首付比例不低于50%。购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

2. 购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

事实经过

2012年，李男、樊女登记结婚。累计至2015年年末，李男参保个人城镇基本养老保险缴费月数为10个月。2013年1月至2015年12月，樊女累计参保个人城镇基本养老保险缴费月数为30个月。

2016年1月28日，李男（乙方，买进方）、许小姐（甲方、出售方）及案外人上海XX事务所（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，约定：1.甲方将系争房屋出卖给乙方，房屋转让总价为1,250,000元（人民币，下同）;2.甲、乙方约定，以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年（2016年5月1日起），或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准；上述合同另对甲、乙方之间的违约责任、争议解决方式等进行了约定。

后许小姐反悔不卖该房，交涉未果情况下，许小姐提起诉讼，请求法院判令解除其与李男之间就系争房屋签订的房屋买卖合同。

律师析理

本案的争议焦点在于：李男与许小姐之间的房屋买卖合同能否继续履行。

第一、李男与许小姐之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。

2013年11月8日始，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月25日始，上述限购政策调整为非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

通过上述限购政策可知，审核非本市户籍自然人购房资质须以家庭为单位。李男与许小姐之间的房屋买卖合同关系于2016年1月28日成立，彼时其已与樊女登记结婚，樊女自2016年1月28日前3年社保缴纳年限累计已缴满2年，亦符合彼时限购政策。另，系争房屋最早于2016年4月26日已允许上市交易过户，因此李男与许小姐之间并不存在继续履行合同的障碍。故对于李男要求许小姐继续履行双方之间的房屋买卖合同，将系争房屋交付李男，并协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，应予得到支持。

第二，当事人不能预见签订房屋买卖合同后上海市出台的限购新政，因此2016年3月25日后实施的限购新政对于李男与许小姐之间的房屋买卖合同关系不具有拘束力和溯及力。

法院判决

李男与许小姐之间于2016年1月28日签订的房屋买卖合同继续履行。

许小姐没想到是这样的结果，马上提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回李男的诉讼请求。理由是：李男在签订合同时有房有贷，不具备购房资格，在2016年3月25日新政出台后缴纳社保未满5年，亦不具备购房资格，故合同客观上也无法履行。

李男、樊女辩称，我俩确实不符合2016年3月25日后新政规定的购房资格，但是在2016年1月28日签订合同时被上诉人具备购房资格，3月25日的新政对于之前的合同没有溯及力。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审律师析理

双方就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，但问题在于：第一，系争房屋为动迁安置房屋，双方2016年1月28日签订买卖合同时，该房屋大产证取得日期未满三年，故尚不具备过户交易的条件，对此情况双方均知晓，也在合同中明确约定待满足过户条件后另行办理网签及交易过户手续；第二，涉案房屋动迁安置协议签订于2012年5月16日，大产证取得日期为2013年4月26日，故最早于2016年4月26日才允许上市交易过户，而根据2016年3月25日出台的房地产限购新政，两名被上诉人的社保缴纳年限均不符合限购政策，属于限购对象；第三，根据双方买卖合同约定的履行方式，双方应在房屋满足过户条件后办理网签、审税、交易过户，而从本案实际情况来看，由于购房新政的出台，在2016年4月26日房屋满足过户条件后，两被上诉人已经成为限购对象，不具备购房资格，即使双方进行了网签，客观上也无法完成交易过户手续。综合上述理由，虽然双方签订的买卖合同合法有效，但基于合同履行过程中购房新政的出台导致该买卖合同客观上已经无法履行，故两被上诉人要求继续履行合同的诉请不应予以支持。也就是说，原审法院判令双方买卖合同继续履行不当，应该予以纠正。

二审裁判

撤销一审法院关于双方买卖合同继续履行的判决，驳回李男的全部诉讼请求。

小小贴士

       房改新政之前完成的网签合同，需区分两种情形：一、如果网签合同的时候符合当时的政策要求（新政变更为5年），仍按原2年的要求处理，可办理过户；二、如果网签时不符合当时的政策要求（如名下还有房产未处理或者社保缴纳时间不够等），这种情形下是按原2年的期限还是按新政执行，在实践中就存在很大争议。但从法律上讲，合同是合法有效的。可以选择的救济途经有二，一是提起行政诉讼要求房地产交易中心依法正常办理过户手续；二是提起民事诉讼，申请强制执行。