江会敏律师

原告高某与被告丁某、第三人菏泽某公司定金合同纠纷一案，原告要求被告按照定金罚则赔付其5万元并返还代交的物业费、水电费、装修押金等6779元，经巨野法院民二庭庭长、主审法官庞秀霞主持调解，双方以3万元达成一致意见，并于2021年6月1日履行完毕。案件简介：本案原、被告以及第三人签订了一份《房地产买卖居间协议》，原告为房屋的买受方，被告为房屋的出卖方，第三人为中介机构，合同约定被告将其自有房屋出卖给原告，约定价款为40万元。另约定原告交付定金5万元，由第三人代为转付被告，但合同并未明确约定第三人代付的时间，合同同时约定物业费、水电费等由被告交付后将房屋交予原告。后原告将定金5万元交至第三人处，并在联系不到被告的情况下交纳了物业费等，准备入户装修。第三人收到原告转交的定金5万元后未交付被告。后被告不愿如约履行房屋买卖合同，即反悔不再出卖合同约定的房屋。原告高某无奈多次找到第三人要求按照定金罚则双倍返还定金，因第三人未将原告交付的定金转至被告手中，故第三人将5万元定金首先退还了原告，被告辩称自己并未收到定金，因此不同意原告的要求，故原告诉至法院。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“ 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定：“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：(一)为履行道德义务进行的给付;(二)债务到期之前的清偿;(三)明知无给付义务而进行的债务清偿。”依据上述法律规定，本案中原、被告之间的定金合同成立，约定的定金数额也符合法律规定，被告作为接受定金的一方和违约方，依法应承担双倍返还定金的法律义务。鉴于本案中原告代被告交纳了物业费等合计6779元并加之第三人未将定金交付被告，为防止矛盾进一步激化，经主持调解双方最终以3万元的数额达成一致意见。法官说法本案中被告为何没有拿到定金还需要承担双倍返还定金的义务呢?原因在于合同中三方明确约定了由第三人代为转付被告，且原告实际交付了定金，定金合同成立，定金合同约束的是原、被告双方，被告违约就要受定金罚则的约束。至于第三人出于什么原因未转交被告是被告与第三人之间的另外一个法律关系，被告如果认为第三人因此给其造成了损失，可以另案主张权利。另外，被告与第三人关于转交的时间问题也未明确约定，这是涉案合同中的一个漏洞，法官在此提醒，签合同时一定要审慎、仔细，关于交付一定要明确具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。再者，作为房屋买受人也应严格遵守合同约定的权利义务，在未取得出卖人同意的情况下擅自交纳物业费、电费等也属不妥，但是作为房屋出卖人实际上已受益，根据《民法典》关于不当得利的规定，被告在不向原告出卖房屋的情况下依法应返还代为支付的物业费、电费等。