（接上）

九、房屋装修问题

1、《城镇房屋租赁合同解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

2、其次，承租人经过出租人同意进行装饰装修的，双方未有约定的情况下，《城镇房屋租赁合同解释》第九条至第十二条进行了明确规定：

（1）对于未形成符合的装修装饰物

租赁合同无效、到期或解除时，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（2）对于已形成附合的装饰装修物

租赁合同无效时：出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁合同到期时：承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

租赁合同解除时：出租人违约的，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

承租人违约的，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

双方违约的，由双方根据各自的过错承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；

不可归责于双方的，由双方按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。

十、承租人应当妥善使用租赁房屋

《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

《城镇房屋租赁合同解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

十一、买卖不破租赁

《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。确立了“买卖不破租赁”的原则，该原则也适用于房屋租赁。

《城镇房屋租赁合同解释》第二十条对房屋租赁中的“买卖不破租赁”进行了特殊规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

另外需要注意的是，“买卖不破租赁”原则仅适用于私法领域，如果发生国家征收、征用或者法院强制拍卖等属于公法调整范围的情形，则不适用该原则。

十二、承租人的优先购买权

《合同法》第二百三十条和《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条至第二十四条规定，出租人出卖、折价、变卖或委托拍卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。侵害承租人优先购买权的，出租人应承担赔偿责任。

例外情形：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

十三、承租人在租赁期间死亡的情形

《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

【律师点评】

对于承租人来说，租房是影响安居的重要事务，有必要对以上这些城镇住宅用房租赁所涉及的主要法律规定有所了解。为了避免或更好地处理纠纷，律师建议：

1、签订租房协议时，需要全面了解房屋的状况，包括房屋的产权状况、抵押状况、是否存在转租和群租情形等，必要时可向房产登记部门查询；

2、订立的租房协议应当对于房屋用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修等重要事项进行明确约定，有需要的向房产登记部门做好备案，确保合同的有效性，避免产生不必要的争议；

3、承租人在使用房屋过程中，应当尊重出租人的合法权益，与出租人做好沟通，并妥善地使用和维护房屋；

4、产生纠纷时，要通过法律途径合理合法地维权，不得使用过激违法的行为。