开发商在拟定《商品房买卖合同》之时，会根据省工商行政管理局提供的《商品房买卖合同》模版，增添或者删除一些内容。这些增添的内容效力如何，开发商能否增添条款免除自身义务，业主能否要求法院认定某些条款无效？

正式供电条款VS临时用电条款

省工商局的《商品房买卖合同》标准模板中，会有一条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条款。内容是出卖人（开发商）承诺交房时房屋供配电设施的运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。

但是，考虑到工程进度会有各种变数，开发商交房时候达不到正式供电条件，就得赔偿一大笔违约金。为了减小风险，不少开发商会在合同中另外约定临时用电条款条款来达到变更正式供电条款的目的。例如“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：如未到到约定标准，出卖人愿提供替代设施，按照正常市政收费标准由买受人自行承担。”

实务中的案例

在现实生活中，有不少开发商因为提供临时水电而被业主告上法庭的案例，结果各异。下面举两个案例。

第一个案例是业主胜诉的案例。

黎X昌、程X诉广州市XX房地产有限公司商品房预售合同纠纷。在这个案例中，开发商和业主签订补充协议，约定免除房地产开发企业在交房时提供永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的义务。后来开发商因为未能提供永久性用电而被业主起诉要求承担逾期交房的违约责任。

一审、二审法院均认为提供永久性用电是法定交房条件，开发商因未安装永久性用电逾期交房的，应向业主承担违约责任并按照合同约定赔偿违约金。

第二个是业主败诉案例。

于X玲诉XX置业有限公司房屋买卖合同纠纷案件。在这个案例中，合同中关于供电条款约定如下：“供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准”。2017年3月24日XX物业服务中心发布停电温馨提示，显示：接供电局通知，今日供电局会对海珀兰轩用电线路转接（临时转正式）届时会对海珀兰轩临时停电转接。开发商因为提供临时用电被起诉至法院要求赔偿违约金。

一审XX区法院法院认定开发商在2017年3月28日前提供的是临时用电，违反了商品房买卖合同第十四条关于供配电设施的标准。虽然开发商答辩称根据合同约定出卖人未按照约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担。但是开发商对替代条件并未作出具体约定，因此法院判定开发商承担逾期交房违约金。

二审期间，开发商向法院提交了其与XX电力公司签订的《关于10KVXX轩商业专用配调度协议》一份，以证明其在2016年12月已经提供了临时用电的需要。XX中院认为本案双方当事人争议的焦点是上诉人XX置业提供的临时用电是否符合合同约定的替代条件、是否存在逾期交房的违约行为。二审法院最终认定开发商提交的工程竣工验收备案表、电费缴纳凭证等证据证明开发商提供的临时用电具备了合同约定的交房条件，没有支持业主的逾期交房违约金。

律师评析临时用电条款的效力

究竟如何认识“临时用电”条款的效力，实践中存在不同的观点。对于开发商来说，自然希望“临时用电条款”有效，这样他们就省了一大笔“逾期交房违约金”。合同中约定了“替代用电”开发商就能够万事大吉了吗？实际告诉我们即使约定了这些条款，开发商依然面临着违约风险。

上述两个案例，都是交房日开发商提供临时用电而被业主起诉至法院。第一个案例中，开发商直接在补充协议中约定免除自身提供永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的义务。法院审理时将交房条件区分为“法定”和“约定”，正式水电是法定交房条件，临时水电是约定交房条件。法定条件是最低要求，交房时候必须满足。因而认定开发商提供临时用电属于违约，要承担逾期交房违约责任。第二个案例中，法院没有区分”法定“和”约定“的交房条件，认定提供替代用电符合合同约定，从而认定开发商没有违约。

 我认为这类案件，应将案件聚焦在“约定交房条款是否有效”这个问题上。上述两个案例中，开发商提供的《商品房买卖合同》中除了有法定的供电条款外，都另外约定了“替代”条款。目的很简单，就是免除自身一些义务。这类“替代“条款，虽然也约定在合同中，但是却属于免除己方责任排除对方权利的条款。“替代”条款明显和“法定”条款相冲突。如果开发商都按照“替代”条款去交房的话，会造成极大的隐患，“临时用电”条款应被认定无效。

1、""临时用电""不符合电力工业部《供电营业规则》的规定。根据《供电营业规则》第十二条：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。因抢险救灾需要紧急供电时，供电企业应迅速组织力量，架设临时电源供电。架设临时电源所需的工程费用和应付的电费，由地方人民政府有关部门负责从救灾经费中拨付。

从以上条款中可以看到临时用电的范围是法律法规明确规定的，只能用于基础工地等“非永久性用电”以及抢险救灾需要紧急供电两种情况。由此可见，居民住宅显然不在临时用电范围内。开发商提供临时用电违反相关法律规定，因而应认定“临时用电”条款为无效条款。

2、""临时用电""不符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。根据《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房现售应符合下列条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

从以上条款可以看出，房地产开发企业交付的房屋需满足其最基本的条件，即除建设工程验收合格外，供电、水、热、燃气、通讯、通讯等配套基础设施应具备交付使用条件，使其能够满足居民长期、稳定和持续的适用需要，其中住宅用电应当按照电力部门的供电方案纳入城市供电网络，临时用电由于其期限短、供电不稳定的特点，明显不符合要求。因而应认定“临时用电”条款为无效条款。

3、“临时用电”条款属于免除开发商责任、排除业主主要权利的格式条款，应认定无效。临时用电和正式供电存在着本质区别，“临时用电”条款免除了开发商在交房日无法提供正式用电所产生的逾期交房的违约责任，排除了业主追究开发商逾期交房违约责任的权利，属于典型的免除一方责任，排除另一方责任的条款，严重损害了业主利益，应认定为无效条款。

“临时用电”条款将会逐渐消失

临时用电和正式用电本质上是不一样的，临时用电的风险系数明显高于正式用电。如果放任开发商滥用临时用电条款免除己方义务，业主们的风险将会明显提高。从概率上讲总会有那么一个倒霉蛋受到伤害。风险系数越高，业主受到伤害的概率就越大。我们每一个人，不管你是审理案件的法官还是起诉的业主，不管你是售楼部的业务员还是买房的业主，我们每个人都不愿意成为那个受到伤害的“倒霉蛋”。因而可以预见的是业主因为临时用电起诉开发商赔偿逾期交房违约金的案件会越来越多。法院判决支持业主诉情的情况也会越来越多。

相信有那么一天，“临时用电”条款将失去生存的土壤，从商品房买卖合同中消失。当然，它不会凭空消失，一定是在一次次较量中，在开发商意识到“临时用电”条款已经不能成为他们免除义务的“尚方宝剑”之后，它才会消失，从此湮没在历史里。