优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。实践中,出租人侵害承租人优先购买权的情形有很多,承租人进行维权时应当注意诉讼请求的合理选择,以免承担不利后果。

一、承租人优先购买权的法律性质

根据《合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

上述规定正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权,但是对于该项权利的法律性质、实现程序以及救济方法等都没有作出明确的规定,导致同类案件在不同法院处理结果迥异。

理论界对承租人优先购买权的法律性质也一直存有争议,形成了物权或准物权说、债权说、请求权说、期待权说、形成权说等不同学说,在《物权法》施行以前,认为优先购买权属于物权或准物权的观点占主流地位,主要依据就是《民通意见》第118条。

根据最高人民法院《民通意见》第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

上述规定赋予了承租人优先购买权对抗第三人的效力,带有物权“绝对权”“对世权”的意味,2007年之前的审判实践中确实根据该规定确认了很多侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同为无效合同。

例如,广东省佛山市中级人民法院在[(2005)佛中法民五终字第236号]二审判决书中认为,

本案中,李某与佛山某仪器厂存在合法的租赁关系,当出租人佛山某仪器厂出卖李某承租的房屋时,李某在同等条件下享有优先购买权。佛山某仪器厂在出卖房屋之前3个月未通知承租人李某,剥夺了李某同等条件下的优先购买权。尽管佛山某仪器厂和刘某军已签有房地产买卖协议并付清房款进行过户登记,但因违反法律规定,因而是无效的,故李某上诉请求宣告两被上诉人买卖佛山市禅城区沙堆巷44号402房屋的行为无效,具有事实和法律依据,本院予以支持。

2007年10月1日,《物权法》开始正式实施。因未将优先购买权规定为物权,依据物权法定原则,承租人优先购买权也就不应再纳入物权保护的范畴,不具有排他性。

基于此,2008年12月《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》以与《物权法》有相关内容冲突为由,将《民通意见》第118条废止,承租人优先购买权回归到了债权的轨道上。

二、承租人优先购买权被侵害后如何维权

《民通意见》第118条被废止后,出于统一法律适用的要求,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式于2009年9月1日施行,弥补了现行法律体系中有关承租人优先购买权制度的立法缺陷。

根据《房屋租赁合同解释》第二十一条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

也就是说,承租人的优先购买权被侵害后,不能像以前那样主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效了,而只能请求出租人赔偿损失。

关于赔偿损失的数额,承租人通常会以房屋的实际售价和其主张优先购买权之时的市场评估价之间的差价来主张,而法院通常会在综合考虑房屋交易市场波动情况、当事人的过程程度等各种因素酌定损失,该数额则通常在房屋价格差额的20%-50%左右。

例如,浙江省金华市中级人民法院在[(2019)浙07民终6388号]二审判决书中认为:

综合考量租赁物在出租人实际交易之日市场价格与实际成交价格的差价损失,同时考虑宋某发未尽复次告知义务,租赁期限及租赁物的商业用途等,酌定以差价损失的20%为妥。至于实际成交的价格是1830万元还是1310万元,从付款凭证、销售不动产统一发票、契税完税证、刑事案卷材料及房地产交易中阴阳合同的现实可能性,一审认定实际成交价格为1830万元并无不当。故本院酌定宋某发的赔偿责任为(20294900-18300000)×20%=398980元。

当然,也有部分法院认为承租人优先购买权是一种强制缔约请求权,出租人侵害承租人的优先购买权,实际上只是侵害了双方缔约磋商的机会,但并不必然保证出租人会将涉案房产出售给承租人,故不能以涉案房产的实际售价和市场评估价之间的差价为基础计算承租人的损失。


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