农村宅基地是由农村经济组织分配给农村居民建房使用，无偿获得宅基地使用权，宅基地权属归村集体所有，根据《土地管理法》禁止本村以外买卖流通。

一、法律行为及合同无效

         卖家本村村民与买家非本村村民，双方买卖宅基地房屋违反强制性规定该法律行为无效，所签订房屋买卖合同应当认定无效，根据《土地管理法》禁止非本村民买卖流通宅基地，实践中法院裁决来看几乎全被认定为合同无效。

二、法院房屋买卖合同无效后果

     1、合同认定无效后，买家应当返还宅基地房屋给卖家。

     2、买家有权提出反诉或另行诉讼方式主张卖家返还购房款及补偿房屋增值部分给买家。

     3、对于宅基地房屋即将拆迁有巨额拆迁款，宅基地房屋登记在卖家名下，卖家取回宅基地房屋获得拆迁款，必定造成买家房财两空。法院会衡量双方诚实信用原则、公平公证等因素综合作出裁决。

三、适用法律规定：

      1、《民法典》第一百五十三条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

      2、《民法典》第一百五十五条之规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

      3、《民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。