预期交房违约金如何认定？

---王xx与xx1公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案法律评析

供稿│王珏律师团队研究部

来源│王珏律师团队案例研究库（2019-013）

【关键词】

预期交房  违约金  损失赔偿额   合同

【要点提示】

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

【当事人信息】

上诉人（原审原告）：王xx；

被上诉人（原审被告）：xx1公司、xx2公司、xx村委会

【案情简介】

2012年11月7日，xx村委会（甲方）与王xx（乙方）、xx投资有限公司（丙方）签订《xx镇xx村腾退补偿安置协议》，约定：乙方腾退的宅基地位于xx镇xx村290号，丙方支付乙方腾退宅基地补偿款982396元，甲方和丙方共同支付乙方腾退补助费944464元（其中包括乙方及乙方亲属王劲松、陈香丽、王艺霏、娄梦珊、王佳阳3年的周转补助费25.92万元）。2012年11月11日，xx1公司（甲方）与王xx（乙方）签订《安置房认购协议》。

2013年5月8日，xx2公司（甲方）与xx1公司（乙方）签订《北京市丰台区xx定向回迁安置房销售服务合同》。

2018年5月30日，北京市丰台区xx镇人民政府向xx村部分村民下发丰长镇信答〔2018〕0501号《xx镇关于xx村部分村民反映回迁房相关问题信访事项的处理意见书》，对村民反映的周转费、逾期交房违约责任问题处理意见为：1.周转费：自2012年6月按照1200元/人/月一次性支付了三年周转费；自2015年7月回迁房逾期交付之日起，周转费上浮至1800元/人/月，已支付至2018年7月31日；经xx镇委托第三方北京康正宏基房地产评估公司对周边市场租金进行调查分析，1800元/人/月的周转费高于本地区租金价格，补充查明：相关部门已经向被腾退人按照2250元/人/月补发了自2016年9月至2018年12月31日的周转费；对xx镇政府查明的其他事项予以维持。

2013年9月10日，北京市住房和城乡建设委员会向北京市丰台区住房和城乡建设委员会作出《关于对丰台区xx回迁房项目产权性质的批复》，同意涉案项目产权性质为“按经济适用房管理”。

2018年10月25日，xx2公司与王xx签订《xx店xx村回迁房项目购房协议》。2018年11月7日，王xx办理了上述四套房屋的入住手续。

【争议焦点】

焦点一： xx1公司、xx2公司是否应当支付王xx逾期交房违约金。

焦点二： xx1公司、xx2公司是否应当赔偿王xx逾期交房损失。

【法院判决】

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8828元，由王xx负担（已交纳）

【案件评析】

一、法院如何认定双方当事人签订的合同效力，是否构成违约？

依法成立的合同，受法律保护。xx1公司受xx2公司委托与王xx签订《安置房认购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。现xx1公司、xx2公司未依据合同约定向王xx交付安置房，已构成违约，应当承担违约责任。

二、关于本案上诉人主张的逾期交房违约金问题法院如何认定？

关于王xx主张的逾期交房违约金问题。xx1公司与王xx签订《安置房认购协议》第五条约定，王xx所购的房屋为期房，预计竣工交付时间为2015年10月31日；逾期交房时间在6个月以内的，被腾退安置人口的周转补助费在原每人每月1200元的基础上增加600元（即每人每月1800元），逾期交房时间超过6个月的，按国家相关法律、政策规定执行。根据查明的事实，逾期交房的时间已经超过6个月，故依据双方所签合同约定，违约金的计算标准按国家相关法律、政策规定执行。该约定显属计算标准约定不明，故王xx主张逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。

三、关于本案上诉人主张的逾期交房损失问题法院如何认定？

关于王xx主张的逾期交房损失问题。根据已查明的事实，xx村委会自腾退协议签订之日起，向被腾退人及被安置人口发放了周转费，其中自2015年11月1日至2016年8月31日，按照1800元/被安置人/月发放、自2016年9月1日至2018年12月31日按照2250元/被安置人/月发放。一审法院认为，按照王xx及被安置人口的人数、家庭关系、周转费的发放情况，xx村委会发放的周转费已经满足王xx及其他被安置人口自逾期交房至xx2公司通知其可以办理入住手续期间的租金需求，足以弥补王xx自逾期交房至xx2公司通知其可以办理入住手续期间的租金损失，故未支持王xx的诉讼请求，并无不当。

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《中华人民共和国合同法》

一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。