案情简介：2006年11月20日，尚某与谢某达成房屋买卖合同，约定尚某以92万元的价格购买谢某房屋，同时谢某收取尚某定金3万元，次日尚某搬进了购买的房屋内。2008年初谢某前妻将谢某诉至法院，要求确认谢某签订的房屋买卖合同无效，法院经审理支持了谢某前妻的诉讼请求。2008年10月谢某之妻起诉尚某要求腾退房屋，并要求支付占用房屋期间的使用费8万元。法院于2008年10月16日判决本案尚某腾退房屋，并以房屋买卖合同被确认无效归责于谢某的无权处分行为为由，判决驳回了谢某之妻支付占用房屋使用费的诉讼请求。2009年尚某将谢某诉至法院，要求谢某返还尚某定金3万元，并要求赔偿房屋市场价与合同交易价之间的差价损失180万元。

审理过程：2010年3月13日法院作出一审判决，谢某返尚某定金3万元，认为尚某只向谢某支付定金3万元，其余房款并未向谢某支付，谢某虽然对房屋买卖合同被确认无效具有过错，但其并未占用尚某的购房款，谢某的行为与尚某所述错过买房最佳时机而造成的经济损失无因果关系，故该院对尚某该项诉讼请求不予支持，驳回该诉讼请求。一审驳回尚某诉讼请求后，尚某提起上诉。

尚某上诉的主要理由有两点：第一，一审判决认定谢某售房过程中的过错与尚某错过买房最佳时机造成的经济损失无因果联系，属认定事实错误。具体来说，2006年11月20日，原、谢某达成房屋买卖合同，约定尚某以人民币92万元的价格将诉争房屋转让给谢某；2009年12月25日，一审法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对诉争房屋进行了评估，《房地产估价报告》显示诉争房屋市场价值总价已达人民币210.10万元；截止上诉之时，诉争房屋价值进一步上涨至300余万元。诉争房屋房价差额达人民币180万元。双方达成房屋买卖合同的次日尚某即搬进了诉争房屋。尚某向谢某交付了定金3万元，双方约定房屋过户时交付余款。房屋买卖合同达成的介绍人是尚某妻子的姐姐，其与谢某系居住在同一小区的邻居，双方素有经济往来。基于上述交易背景和谢某达成合同后立即向尚某交付诉争房屋钥匙的行为，尚某有充分理由信赖该合同能够履行，并为履行合同准备了房款，只是由于联系不到谢某而无法向其支付余下房款。正是因为房屋买卖合同因谢某的过错而归于无效直接导致了尚某丧失以原有价格购买同类地段、同样面积房屋的机会。诉争房屋所处的同类地段的房屋价格上涨产生的房价差额人民币180万元属尚某应增加而未增加的合理利益。房屋差价损失与谢某过错的因果关系是客观存在的。

第二，一审判决驳回尚某要求谢某赔偿房屋差价损失180万元诉讼请求，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第二十五条规定：“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”根据上述法律规定，谢某因过错致使合同无效，从而导致尚某遭受信赖利益损害，应承担相应的损害赔偿责任。该损害赔偿责任包括直接损失即所受损害，也包括间接损失即所失利益，在本案中体现为尚某丧失与第三人另订合同机会所产生的损失。原审法院认为尚某只向谢某支付了定金3万元，谢某并未占用尚某购房款，谢某过错与尚某错过买房最佳时机造成的经济损失无因果联系，尚某要求谢某赔偿房屋差价损失180万元诉讼请求不予以支持。原审法院混淆了占用尚某购房款的直接损失和尚某丧失与第三人另订合同机会所产生的间接损失。购房款及其占用费属于直接损失，而尚某丧失与第三人另订合同机会的房屋差价损失属间接损失。原审法院以不存在直接损失为由否认间接损失的存在存在逻辑错误。

审理结果：上诉至北京市第一中级人民法院后，一中院裁定发回重审，最终一审改判支持了尚某40万的损失请求，双方均未上诉，该判决已生效。

发回重审一审判决认为，本案中谢某在明知房屋无权出让的情况下仍与尚某签订房屋买卖合同，并收取了3万元定金，谢某应承担造成合同无效的过错责任。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述规定谢某应当赔偿尚某受到的信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（缔约机会的丧失）两部分损失。尚某支付了定金3万元后，因谢某无法提交房屋相关手续的情况下，未再支付购房款，符合交易习惯。合同被认定为无效后，虽然定金能够返还给尚某，也未占用尚某的购房款。但是尚某已丧失了以原有价格购买同类地段、同样面积房屋的机会。这一间接损失是客观存在的。重审一审参考房屋评估价，目前成交价及尚某交款情况对房屋的占有使用情况判决谢某赔偿尚某40万元。

评析：本案的关键问题是房屋买卖合同被判无效后，房屋买受人主张差价赔偿是否属于合同无效造成的损失。关于这一问题司法实践中主要有否定、肯定、折衷三种观点：

一、否定说。房屋差价损失是典型的可得利益，属于履行利益赔偿范围，而非信赖利益赔偿范围。履行利益与信赖利益适用的前提、目的和范围都不相同。履行利益适用于合同有效的情况下违约责任的处理，而信赖利益适用于合同未成立或无效或被撤销情况下缔约过失责任的处理；保护履行利益的目的在于把合同双方当事人的权利义务恢复到合同履新完毕的状态下，而保护信赖利益的目的在于把合同双方当事人的权利义务恢复到合同未订立的状态下；履行利益包括所受损害与可得利益，信赖利益包括所受损害与所失利益（缔约机会的丧失）。买方如果要主张所失利益，就要证明所失利益存在，即需证明在订立无效合同过程中，买方同时在与第三人磋商另订合同，及与第三人另订立合同的损失为多少。[1]

房屋差价损失的典型表现是一房二卖的情况下，前合同与后合同均是有效合同的前提下，前合同因履行不能而解除时，买方可以将后合同与前合同的差价作为损失向卖方主张违约责任。否定说认为，买方可以主张房屋差价损失的前提是房屋买卖合同有效，合同无效不存在房屋差价损失。

这一观点为本案原审一审判决所采纳，且司法实践中也普遍将房屋差价损失认为是一种典型的可得利益损失。如：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条规定：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。”

二、肯定说。房屋差价损失属于信赖利益损失。应当把房屋差价损失作为合同无效或被撤销后损失的一种，由有过错的一方赔偿对方；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。肯定说认为，信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）。具体来说，所受损害指的是为订立合同而遭受的直接损失，如：买方房款被占用产生的利息损失或卖方房屋被占用的损失，中介费、差旅费等合理费用。而信赖合同有效成立而丧失另订其他合同的机会，在房屋买卖合同纠纷中即表现为买方在双方订立合同至合同被法院确认无效期间，双方丧失了以同一价格、在同一位置、订立同等面积房屋买卖合同的机会。在房屋价格普遍上涨的情况下表现为合同被确认无效后买方以同一价格无法购买到相同位置、相同面积的房屋，合同被确认无效时与合同订立时的房屋差价应当视为信赖利益损失，由过错方承担。

肯定说在北京各级法院近年来对于农村房屋买卖合同的审判实践中，已形成惯例。农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规被认定无效后，订立合同时房屋价值与房屋现行评估或拆迁价值(包括地上物重置成新价与宅基地区位补偿价)的差额视为信赖利益损失，由买卖双方按过错程度承担（一般是卖方承担70%的过错）。肯定说的运用在维护诚实信用原则方面有积极意义。

三、折衷说。虽然履行利益中的可得利益与信赖利益中的所失利益法律关系与请求权基础不同，但在特定情形下有可能出现相同的赔偿范围。在近20年来，全国范围内房屋价格普遍大幅增长的情况下，卖方存在过错或明显有违诚实信用原则的情况下将房屋差价损失作为信赖利益损失进行赔偿有利于平衡当事人双方的利益，同时可以纠正合同无效导致卖方不当获利的后果。但信赖利益的损失范围应当以履行利益为限，且应充分考虑合同无效的原因，信赖利益存在的合理性，信赖合同有效方因合同无效的损失和收益情况合理确定损失范围。本案的重审一审判决就是依据折衷说做出的。

笔者同意折衷说，具体理由如下：

否定说的弊端在于，在房屋价格普遍上涨的大环境下，将房屋差价排除在合同无效造成的损失之外，难以有效保护信赖合同有效成立一方当事人的利益，尤其是信赖合同有效成立一方是无过错方时，其无法以同等价格、在同一位置、购买同等面积房屋的机会损失是客观存在的，不对其加以保护有违公平原则。在本案中虽然尚某仅支付了3万元定金，但他确实对合同的有效形成了合理信赖。法律保护信赖利益只要求当事人形成合理的信赖，而不考虑当事人之间的交易是否存在足够的对价。[2]

肯定说的弊端在于，首先，没有只涨不跌的商品，在一个正常市场中房屋价格必然上下波动。合同无效的过错与房屋价格上涨并无因果联系。其次，如果将房屋差价损失作为合同无效的信赖利益损失处理，等于合同成立并有效的违约责任与合同无效的缔约过失责任处理结果是一样的。这在客观上造成了无论合同有效与否，法律对两者都给予同样的保护、合同形式上无效实质上却有效的结果。最后，即便在合同有效的情形下，损失的范围也必须遵守可预见规则，更何况是无效合同。事实上，如前所述，无效合同的双方在订立合同时并未预期到房价必然上涨。

折衷说在房价不断大幅增长的特殊历史时期，在买房置业对多数家庭正常生活、财产情况影响巨大的情况下，有条件的适用，不但符合《合同法》鼓励交易的原则，同时也对维护了交易安全、保护善意买方有着积极的作用。

信赖利益三要件包括：一、要约人违反合同先义务；二、受要约人因信赖合同成立且已造成财产上的损失；三、要约人不履行先合同义务行为与要约人的损失之间因果联系。[3]笔者认为是否将差价损失作为信赖利益损失赔偿除严格适用信赖利益三要件外，还应充分考虑以下几方面的因素: 一、信赖利益的可预期。在当前房屋价格普遍上涨的大环境下，买房无论是用于居住还是投资，房价上涨是社会共众普遍、当然的当然预期。房屋差价损失在一定历史时期具有可预期性；二、必然性。由于目前房屋在家庭财富中的重要地位和买房占用资金量大,普通家庭在签订购房合同后根本无力也无需再行订立房屋买卖合同，合同无效必然造成买方丧失同等缔约机会，造成其差价损失。在限购政策下尤为明显；三、信赖利益的合理性。应从合同订立情况、房款交付情况、房屋使用情况等双方履行合同情况及主张合同无效时间点综合考虑是否存在合理信赖及信赖利益的大小。四、合同无效的具体事由需是卖方存在过错或违反诚实信用原则。如本案中的无权处分导致合同无效和农村房屋买卖合同纠纷中的卖方背信要求确认合同无效。在因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益而导致合同无效、合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益导致合同无效的情形下则不能适用。