魏兴宁律师表示，合同无效，买受人应返还宅基地院落，出卖人返还购房款及增值价值。因宅基地已拆迁，客观上已不能返还，由买受人按房屋评估现值补偿。出卖人向买受人返还的购房款及增值，根据同等获利价值，与房屋评估现值数额相同，故双方互负债务，应相互抵消。

 现象：

     邓某属于某县狮山镇北街社区北街一组社员，户籍登记地为某县狮山镇中沟路北上段23号。王某属于城镇居民户，户籍登记地为某县狮山镇环南新村4号。2010年10月27日，邓与王签订《房产买卖协议书》一份，约定邓某将其所有的位于某县狮山镇北街社区中沟路北上段23号房产一幢出售给王。双方协议房屋价款为358000元。邓某付清购房款，王某居住使用房屋至今。2018年3月13日，王某与某县城市棚户区改造项目建设协调指挥部办公室签订《某县2017年棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，由某县人民政府对位于狮山镇中沟路北上段23号，土地使用权面积为112平方米，建筑总面积328平方米的房屋进行征收。根据第三方评估机构作出的房屋价值评估报告，被征收房屋价值评估为人民币1029469元。因邓某认为其与王某签订的《房产买卖协议书》无效，要求返还拆迁补偿款。

一、邓某与王某签订的《房产买卖协议书》是否属于无效？

根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织成员才能享有，保障范围局限于集体经济组织成员的农民。基于“房地一致原则”，宅基地上所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。邓某向不属于本集体经济组织成员的王某转让农村住房和宅基地的行为，违反了集体经济组织的成员权属性及法律强制性规定，应当认定为无效。据此，邓某与王某于2010年10月27日签订的《房产买卖协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。

二、合同无效后，产生的法律后果

因无效合同取得的财产，应当予以返还，即王某应返还房屋，邓某应返还购房款。现本案争议的房屋已被某县人民政府征收，客观上已不能返还，不能返还的财产应当依法折价补偿，故应由王某按房屋评估价值补偿邓某1029469元，该补偿款是房屋现在的市场价值。而双方的售房合同签订于2010年，按当时的市场价格，双方均认可房屋价值为358000元才达成的售房合意，经过8年的经济发展和房屋土地增值，造成了该房屋现在的市场价值与2010年的市场价值差距巨大。由于王某是按房屋现有的市场价值进行补偿，根据公平原则，邓某也应归还王某购房款经过8年的增值部分和同等的获利价值，参照购房市场同等增值标准，2010年用358000元能购买到的房产现评估价值为1029469元，故由邓某返还王某等同于购房款的房屋现价1029469元，双方互负债务，且数额相同，故相互抵消。

上述债务抵消后，王某与某县城市棚户区改造项目建设协调指挥部办公室签订的《某县2017年棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》确定的征收补偿款归王某所有。邓某要求返还拆迁补偿款的诉请，因债务相互抵消不予支持。