在物业费支付纠纷中，应履行诉前通知义务

物业服务质量不但关系物业使用人的使用体验，还事关物业价值；对业主而言，物业服务无论好坏都有切肤之感。相对于业主的无助，物业或如管家贴心，或如横卧家门口的虎狼；甚至，业主可能无法通过智能化门禁，回不了家。

业主对物业服务失望的普遍处理方式是消极缴纳物业费。原因很简单，物业服务合同通常是物业建设方或者物业服务提供方提供的格式合同文本，业主或者业主委员会出于专业知识欠缺，或话语权不足或者缺失，物业服务合同很少约定物业服务的具体量化标准，使之操作性很差。比如，明明物业服务水平很低，却又在物业服务合同中找不到具体的量化标准。分散的业主面对强势“管家”又缺乏对等谈判解决问题的机会，很多业余水准的业委会的工作很多时候又不足以解决这些问题，业主就会选择消极缴纳物业费的方式消极处理。双方的矛盾可能由此产生。不少物业公司可能采取违法停水、断电，或者中断欠费业主的小区出入门禁系统的权限，逼迫业主“就范”缴纳物业费。“规矩一点”的物业公司可能会诉诸法院，催收物业费。

起诉催要物业费的案子，很多物业公司并没有履行通知业主缴纳物业费的义务，直接起诉；最终，物业公司败诉。《民法典》第944条第二款规定，“业主违反规定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。”

物业公司面解决业主拖欠物业费，要严格遵守《民法典》第944条，履行催告义务，妥善处理。

首先，物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

《民法典》第944条第三款规定，“物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”

理由很简单，保证正常供电、供水、供热、供燃气等是物业公司的义务，物业公司不得采取违约或者侵权方式要求业主履行缴纳物业费的义务。

物业公司存在的逻辑是服务业主，帮助打理物业，停止供电、供水、供热、供燃气等行为毫无疑问走向了业主的对立面，成为破坏者存在。业主拿钱是购买服务，不是买伤害。

其次，物业公司应当通知业主在合理期限内缴纳物业费。

业主拖欠物业费，原因很多。无论是契约意识的培养，或是提醒忽略缴费的业主缴费，还是催告对物业服务不满意的业主缴费，都要保持与业主的良好沟通和关系和睦。这都需要过程和时间。作为诉前前的缓冲或者前置条件，也可能成为双方协商解决问题的一个方式或者机会，需要被充分重视和利用起来。

最后，物业公司经通知业主，在合理期限届满仍未缴纳物业费的，才可以提起诉讼或者申请仲裁。

经过物业公司催告，在合理期限内仍没有缴纳物业费的业主，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁，请求业主履行合同义务，缴纳物业费。在这里，诉前通知是物业公司的法定义务。物业公司需要提供符合合同约定的物业服务，和履行诉前通知义务，才能获得用诉讼或者仲裁方式催收物业费的权利。否则，物业公司将面临败诉的风险。

无论是独栋建筑，还是成片建筑单位，业主和物业使用人跟业主都构成了一定的社会组织体，作为社会的细胞存在。无论是出于和谐社会的构建，还是契约的遵守，或是法定义务的履行，物业公司在处理催收物业费的过程中，通知业主或者物业使用人缴纳物业费的催告义务都是必要的。