广东广州：小区人防车位权属归谁？业主能行使管理权吗？法官告诉你

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产权车位买不起
人防车位要考虑吗？
人防车位是什么？
产权归谁所有？可以租赁买卖吗？

基本案情
白云区某花园小区二期负一层由A公司于1999年负责开发建设，规划设计为防空地下室人防工程，2001年该人防工程竣工，广州市人民防空办公室于2003年验收合格。上述人防工程平时用途为车库。大部分车位已由开发商A公司售出并转移登记至业主名下，剩余26个车位仍初始登记在A公司名下。A公司将人防车库委托给S物业公司统一管理，并对26个车位收取租金。
 
2019年，小区业委会向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求开发商A公司、S物业公司向其交还未售出的26个人防工程车库（以下简称讼争车位）的管理及收益权。理由是：虽然人防工程所有权归国家所有，收益权归投资人即开发商A公司，但A公司已将小区房屋产权售予业主，即A公司已通过收取售房款的方式获得投资回报，故该人防工程的投资人应由A公司转为全体业主，相应的使用权及收益权亦应一并转移给小区二期全体业主，由业委会对人防工程车库进行管理及收益。
A公司答辩不同意业委会的诉讼请求，认为涉案车库由其投资建造，其有权决定将车库的经营管理权交给S物业公司，并享有讼争车位的租金收益权。
 
S物业公司也表示不同意业委会的诉讼请求。
 
诉讼中，法院另查明，A公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。
 
根据广州市房地产测绘所于2003年6月作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案小区的共有建筑为梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、消防监控等，以上共有建筑面积均参加了分摊。但涉案车库的建筑面积未参加该小区共有建筑面积分摊。
 
争议焦点
涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题。
 
裁判结果
广州市白云区人民法院一审判决认为，小区业委会主张收回人防车库管理权缺乏事实、法律依据，驳回业委会的全部诉讼请求。
宣判后，小区业委会不服判决提出上诉。
2020年，广州市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
 
裁判理由
人防车位属国家所有，但使用权、管理权和收益权属于投资人。
 
首先，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商A公司作为涉案车库的投资者，且讼争车位仍初始登记在其名下，故对讼争车位，A公司享有使用、管理、收益的权利。
 
其次，根据相关部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案车库的建筑面积亦未作为涉案小区共有建筑面积分摊。
 
再者，从建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看，双方没有就转让涉案车库权利进行约定，即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑，未包括涉案车库。
 
综上，该业委会主张收回诉争车位管理及收益权缺乏事实和法律依据。
法官说法
由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定，故消费者应了解小区人防车位的租售政策，必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属，避免遭受不必要的经济损失。
 
利用小区人防空间为小区业主设置停车位，有利于缓解“停车难”问题。但因法律规定的不明确，以及小区业主权利意识的增强，导致近年来关于人防车位的所有权、收益权的争论不断。
 
《中华人民共和国民法典》第二百五十四条（《中华人民共和国物权法》第五十二条）规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。
 
《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该法第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。由此可见，人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循“谁投资、谁受益”的原则。具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”、“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。
 
实践中，人防车位一般不会被计入公用建筑面积，其建筑成本由开发商承担，那么根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商可以保留该车位的管理及收益权。由此，如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应当属于全体业主。
 
由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定，故消费者应了解小区人防车位的租售政策，必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属，避免遭受不必要的经济损失。
 

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小区的车位分几种？
一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位
主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。

公摊车位
是指车位面积已经列入公摊面积的车位。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款（《物权法》第七十四条第三款）规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

人防车位
是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时可用于人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。由开发商投资建设且未纳入业主分摊面积的人防车位，其使用、管理及收益权归属于开发商。
 
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
 
 
来源 ：广州中院