一、本文探讨以下新政内容

（1）购房人离婚不满3年的，按其离婚前家庭限购限贷政策执行；

（2）不论新房还是二手房买卖，增值税免征减征从出售人持有房屋期限满2年延长至5年。

（3）严格控制管理贷款政策

二、新政所产生的交易影响

（1）购房资格因新政而丧失

（2）增值税因新政而激增

（3）贷款买房情形下，首付比例要求增加，购房首付因限贷政策无法缴足

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三、上海房产新政是否属于《民法典》的“情势变更”？

《民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

  从法律条文可见，情势变更需要满足以下几个条件：

（1）订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化

（2）继续履行将显示公平

（3）可以变更或解除

（4）根据公平原则来处理

1、“限购”：购房资格因新政而丧失购房资格（属于“情势变更”）。

   双方合同约定的购房人因新政导致丧失购房资格，且双方经过协商后无法就变更合同达成一致的，导致合同目的无法实现，一方主张解除合同的，双方根据公平原则予以解除合同，返还购房款或定金。

 若房屋买卖合同中对房产新政对合同效力的影响已做出了约定，则应尊重当事人的约定。

2、“限贷”：针对贷款付款方式下，因新政导致首付比例增加，是否属于情势变更，需要根据具体情况来判断。

（1）合同仅约定贷款方式付款的，因首付比例增加、贷款成数下降或不成，导致不具备履约能力的，请求解除合同，一般予以支持。

（2）约定贷款方式付款，但合同设定过了兜底条款（如贷款无法下发，应当在几日内补足购房款的），因购房人对贷款可能出现变数有所预见，则原则上不支持解除。

（3）如约定贷款方式付款，但首付比例增加、贷款减少或不成均不构成履行障碍，其可以通过出售原有房屋等途径筹集资金，故原合同的继续履行并不构成实质性的权利义务失衡，此时不可以适用情势变更原则。

    （4）如因购房人因个人信用问题导致无法取得贷款的，不能以新政作为情势变更的理由来解除合同。

3、 “增值税”：增值税因新政激增由谁承担？是否可以解除合同？

按照法律规定，增值税的纳税义务人为房屋卖方。但是，在通常的二手房交易中，合同的定价都是卖家到手的价格。因此，该部分因新政导致增加的增值税需要根据双方合同约定，如卖方为到手价，合同约定所有因交易产生的税费由买方承担的，双方可以先进行协商是否可共同协商因此增加的增值税。如因增值税增加金额较大，双方无法协商一致的，导致购房成本远远超过买方能够接受的价格，导致交易显示公平的，买方可以依据情势变更请求变更或解除合同。

4、情势变更下，根据公平原则请求变更或解除合同如何处理？

根据《民法典》第一千一百八十六条【公平责任原则】  受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。

一般合同约定解除合同的违约金为合同总金额的20%，因此根据公平原则，双方合同因情势变更解除的，双方可以根据具体情况要求对方承担不超过10%的违约责任。