房子是安身立命之所，是家的落脚点，是稳定生活的重要条件。没有房子便没有归属感，更没有获得感。因此，购房置业是中国人自古以来的执着和追求。在城市高速发展和快速扩张的同时，土地资源日趋紧张。在新增住宅用地供应短缺的地方，开发商的新建楼盘可谓一房难求，购房者继而将目光转移到二手房市场。然而，在购买二手房的过程中也存在一定的风险，以下风险提示及应对指南值得关注。
户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。房屋过户后，卖方及其家人的户口迟迟不迁移，会给买方造成众多困扰和不便。鉴于户籍迁移、登记属于行政管理事项，法院不会就户籍迁出作出判决，但可支持买方的违约金主张。
为督促卖方迁移户口，合同中应约定保留部分尾款，待全部户口迁出后由买方支付。同时建议，还应约定户口迁移的截止时间、违约金的标准及计算方法，一旦卖方违反该约定，买方便可向其主张违约责任。
2018年5月1日起，根据《上海市常住户口管理规定》第32条，房屋所有权或公房承租权因交易已发生转移，房屋原有户口人员拒绝迁出或者无法通知的，公安机关可以直接将其户口迁至社区公共户。因此，卖方迟迟不配合迁移户口，买方可依据上述途径获得救济。
巧选“共有房”
不动产权证或房产证上登记有多个权利人时，表明房屋存在共有关系（包括按份共有和共同共有）。为避免合同后续履行产生纠纷，进行交易时，买方应尽可能要求所有的登记权利人均在买卖合同上签字。如权利人中有未成年人，则应由法定代理人代为签字。如权利人中已有去世的，在按份共有的情况下，如果健在的权利人占有三分之二以上的份额，则可以与所有健在的权利人继续签约交易。在共同共有的情况下，购房者应了解已故权利人是否对房屋留有遗嘱或者法定继承人情况，必定要确保所有继承人到场签字才可进行交易，否则继承人将来很有可能以未签约而拒绝履行合同。
此外，不动产权证或房产证上仅登记为一人所有时，买方在签订买卖合同时，应注意详尽了解卖方的家庭情况，查看卖方户口本上所载的婚姻状况。如果已婚，要让其配偶出示知情同意书或直接作为卖方在买卖合同上签字。若卖方有意隐瞒婚姻状况，则更要警惕。
法律规定在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。“抵押房”若要进行交易，首先要涤除抵押，否则将直接影响合同的后续履行。
买方在签约前，应详细了解欲购房屋的产权登记及权利限制情况，要求卖方提供房产证或不动产权证及他项权证以供核验。最重要的是，要求卖方提供自房地产交易中心系统中调取的不动产登记簿，该登记簿上记载有抵押权人、债权数额及抵押期限。在了解抵押权相关信息后，才能与卖方协商抵押权的涤除事宜（包括涤除时间、款项何方筹措等），并结合自身条件判断交易是否能够进行。
需要提醒的，在卖方需以买方的首付款涤除抵押的情况下，买方应谨防卖方挪用款项。合同中应明确约定，卖方涤除抵押的时间，买方最好在卖方预约好还款时间并能够办理抵押涤除手续的同时支付首付款，买卖双方一同前往抵押权人处办理抵押涤除手续。办理当天，买方要在确定能够办理提前还款及涤除抵押的同时再支付首付款，做好首付款支付与提前还款的衔接。
不少二手房在出售时处于出租状态，这使得买方可能面临无法入住的尴尬局面。为避免以后交房发生纠纷，买方在购房前应当实地查看，了解交易房屋的实际使用情况。有租客的情况下，应当认真核查卖方提供的租赁合同。对于带租约的房屋，因法律有“买卖不破租赁”的规定，即新的权利人将承继原租赁合同中出租人的权利义务，故买方须在知悉租赁期限并能接受延后入住的基础上再决定是否购买。
确定购买“在租房”时，买方需认真核查租赁合同期限、主体、租金已付情况、租赁保证金等信息，要求承租人出具放弃优先购买权的声明书等材料。房屋过户后，买方应与卖方及时结算承租人的已付租金、交割租赁保证金。买方另应及时通知承租人房屋产权变动情况，要求承租人停止向原出租人支付租金。家庭的重中之重，必然是子女的教育问题。为了给孩子提供一个好的学习环境，很多家庭即使负重也会购买学区房。在购买学区房时，家长们要提前向所在学校及教育部门了解相关入学政策，核实好预购房屋入学指标的使用情况。其次要将“购买学区房”这一特殊目的写入合同，明确约定预购房屋对应的学校、一定年限内有无占用入学指标，同时约定如因卖方违约致使买方购买“学区房”的合同目的不能实现，买方有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
防范“代理房”
由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常会有委托代理人代签房屋买卖合同的情况。民法总则规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
因此，在产权人无法亲自签约的场合，买方务必要求代理人提供经过公证的委托书（实践中出现过代理人伪造委托书的情况）、房产证原件、产权人身份证件原件、代理人与产权人身份关系证明材料，并在合同中明确约定因无权代理导致合同后续无法履行时，代理人所要承担的违约责任，防范代理人无权代理或者业主因房价上涨而以代理人无权代理为由拒绝履行合同。
拍卖房往往涉及权利人的多个债务问题，房屋上存在多个抵押或查封。最高人民法院规定，以拍卖方式处置资产，除特殊情形外，当采取网络司法拍卖方式。目前，在最高院司法拍卖网络服务提供者名单库中的有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购以及北京产权交易所。购买拍卖房，一定要到上述名单库所列网站查找相关房源及信息。
购买法拍房，最重要的是详细阅读竞买公告和竞买须知，了解产权人、抵押及查封等信息。竞买公告和须知同时会载明户口、租约、实际使用人情况，以及是否欠付物业、水电费用，过户税费如何承担，能否申请银行贷款、保证金及尾款如何支付，法院是否负责清场等等。
总之，拍卖房情况复杂，买房人一定要在了解前述情况后再决定是否参与竞拍，否则竞拍成功后反悔的，保证金被没收。
在二手房买卖过程中，能够在正常周期内及时完成交易全部流程的，买卖双方尚能遵照合同履行。但在等待买方符合限购政策购买条件期间、等待房屋“满五唯一”期间，如房地产市场处于迅猛上涨行情，卖方极易出现心理失衡，会以各种理由实施加价。针对此种情形，建议买方在买卖合同中明确表明卖方知晓买方暂不具备购房资格，愿意等待买方具备购房资格或者房屋满足五年时再行交易，同时约定较高的违约赔偿责任。一旦满足条件，买方应尽快催促卖方办理过户手续，切不可拖沓而节外生枝。
面对因房价上涨而卖方违约的情况，如果房屋客观上具备交易条件（未新设立抵押、未出现查封），买方有能力筹措剩余房款时（卖方违约则不会再配合办理贷款手续），可以要求继续履行合同，同时申请查封房屋以确保其作为首封权利人。如果房屋客观上不具备履行条件（新设立抵押、出现查封，且债权数额远超剩余房款），买方可选择解除合同并要求对方赔偿损失。
动迁房买卖过程中，因为动迁房有上市交易限制，在这长达三年的限制交易期内，房价更是不可预知。当房屋符合“上市”条件（拆迁协议、大产证同时满三年或者小产证满三年）时，卖方会以其他被拆迁人不知情为由拒绝交易，或者在房屋上设定抵押权，亦或者签订多个房屋买卖合同，从而给交易设置障碍，并以此要求加价。
虽然与拆迁单位签订拆迁协议的通常为家庭代表一人，但因为被拆迁房屋的权利来源状况复杂，且被拆迁人的家庭成员间存在协商分配安置房屋的情况，故将来安置房屋的权利人极有可能系多个家庭成员。在动迁房买卖过程中，买受人须要求全部家庭成员签字，切不能仅听信被拆迁人关于有权处置的口头承诺。
当心“违建房”
为增加房屋的使用面积，现实中不乏一楼或顶楼的住户在庭院或者露台搭建阳光房，这样私自搭建的阳光房，不在建筑规划中，也不可能取得施工许可，一旦被其他业主或者物业公司举报，将会被有关部门认定为违法建筑。相关管理部门会向不动产登记机构送达认定违建的文书，不动产登记簿上将会注记违建信息（不动产权证或房产证上不体现）。一旦被注记，房屋将无法进行抵押、过户等交易行为，除非由认定违建的部门向不动产登记机构送达撤销注记的文书。
购房时，买方务必要求卖方提供自房地产交易中心调取的不动产登记簿，了解预购房屋上是否存在违建相关的注记。如有注记信息而买方仍愿意交易，则应约定由卖方负责在特定期限前拆除恢复到原状，同时约定相应的违约责任。切莫因未查看不动产登记簿直至无法办理过户手续时才发现违建的注记信息，导致双方对房款总价是否含违建价值、拆除费用如何承担等发生争议，进而影响合同后续流程，并导致损失进一步扩大。
二手房买卖中的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式，都可能产生一定的法律风险。通过整理和总结，我们发现这些不同类型的“风险房”适用一些共同的风险防范措施。
以确定房屋产权为独有还是共有，所载产权人与卖方是否一致，有无权利限制情况等。
是卖方自住还是出租中。此外，还应了解房屋有无欠费，对口学校入学指标使用情况。
2011年1月31日，上海市发布《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，正式开启了上海市住房限购措施。2013年11月8日，上海市又发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（俗称“沪七条”），限购措施升级加码。2016年3月25日，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，限购措施再次升级。目前，上海市执行的住房限购政策为（临港新城有特殊政策，不在本文讨论范围中），本市户籍家庭（夫妻中一人为本市户籍即可视为本市户籍家庭）限购两套住房，非本市户籍家庭限购一套住房，本市户籍单身（含未婚、离异、丧偶）限购一套住房，非本市户籍单身不得购买住房。其中家庭名下的住房情况，不仅包括夫妻二人名下，还包括未成年子女名下。
购房政策几经变化，涉及沿革和承袭。同时，还涉及在限购政策实施（即2011 年 1 月 31 日）前，上海户籍买方各自和父母共有住房的情形，情况较为复杂。此外，上海对境外个人、港澳台居民、在读博士、驻沪部队现役军人和现役武警家庭购房（需军官级别）均另有相应规定。另外，非本市户籍家庭购买住房，需满足自购房之日前连续缴纳个人所得税或社会保险满5年及以上。实际操作中，系自网签备案日往前推算，63个月中社保或个税正常缴纳满60个月，补缴不算。
上述政策规定繁多，实践中标准如何把握，买方可以向互联网、房地产中介等了解。若对购房政策或者社保缴纳不清楚，可拨打房产政策咨询热线962269和社保咨询热线12333，详细、准确地描述个人情况，会即时得到答复。
居民家庭购买首套住房与二套住房，二套住房为普通住宅或非普通住宅，申请纯商业性贷款或公积金贷款或组合贷款，对首付款比例的要求不尽相同。
公积金贷款因其低利率的优势，成为买方优先考虑的贷款方式。关于公积金贷款政策，打开上海公积金微信公众号后输入 “贷款政策”，然后输入“3”，再输入“37”，有详细的政策介绍。
关于商业贷款政策，可向欲申请贷款的银行咨询了解。目前，购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。而在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
二手房交易涉及到契税、增值税、个人所得税、交易手续费、合同印花税等等，其中金额较大的为契税、增值税、个人所得税。依照税务方面的法律法规，契税应由买方承担，而增值税、个人所得税则应由卖方承担。但实际交易中，买卖双方通常会约定所有税费均由买方承担，卖方为净到手价。也就是说，所有的税费实际也系买方的购房成本，最终应折算到房价中考虑。因此，具体的税率、计税方法，买方可通过互联网查询或者拨打税务热线12366咨询。尤为值得关注的是，预购房屋是否“满五唯一”，“满五唯一”则免征个人所得税，将会节省一笔不小的预算。
买方在了解房屋信息及各种政策后决意购房时，下一步是磋商房价、付款方式、过户及交房时间等。与卖方达成一致后，便是签订书面购房合同。购房合同可以自行签订，但多数系在中介公司居间下签订，通常名称为房地产买卖居间协议（混合有买卖合同和居间合同的内容）、房地产买卖合同，内容系对买卖双方协商一致的房价、付款方式、过户及交房时间、违约责任等的书面固定。
上述合同一旦签订，对买卖双方均具有约束力，同时也关系到佣金的支付，应当慎之又慎。经常有买方主张，因未签订正式的网上备案合同，所以房地产买卖居间协议、房地产买卖合同均属无效。这种观点在实践中无法得到法院支持，根据《最高人民法院关于适用因此，买卖双方切不可将合同当作儿戏，一定要树立契约意识，故签约一定要慎重！慎重！再慎重！
