惠民律师  付强

代理人认为涉案房屋买卖合同合法有效，理由如下：

一、关于丁某某是否有权出售涉案房屋的问题。

     代理人认为，被告丁某某对涉案房屋的处置不仅具有代理权，实质上丁某某系涉案房屋实际所有人，对涉案房屋具有完全处分权，本案是丁某某借用丁甲的名义进行买房。理由如下：1、某年丁某某向某房产公司购买涉案房屋时，由丁某某预先交付了2万元购房定金。同年丁某某再次向某房产公司交付购房款10元，丁某某共交付首付款12万元，并以丁甲的名义签订了房屋买卖合同。上述事实由原告出具3号证据予以佐证，足以说明涉案房屋实际出资人系丁某某，整个购房流程均由丁某某代理签订，原告完全理由相信丁某某至少对涉案房屋具有代理权。2、涉案房屋共贷款30万元，该贷款实际由丁某某进行偿还。被借名人丁甲之所以到银行签署贷款合同，只是迫于房贷政策规定，必须由名义上的购买人签字，才能进行贷款，明显属于被动配合，属于用自己的名义为丁某某顶贷的行为。因为丁甲、任某对涉案房屋何时购买、房屋的购买价格、购买流程、购买地块、贷款、还贷情况等均不清楚，而且涉案房屋的物业费、水电气均由丁某某负责办理，丁甲、任某其连对房屋基本的知情权、控制权都没有，何谈对房屋具有处分权。故，被告丁某某对涉案房屋的处置不仅具有代理权，而且还具有处分权，上述事实由原告出具的4-6号证据足以佐证（参考最高院公布的案例：（2011）民申字第261号、津民申1745号等案例）。故，被告丁某某有权以丁甲的名义出售涉案房屋。

二、关于涉案房屋买卖合同是否因未经抵押权人同意而无效的问题。

代理人认为，涉案房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。理由如下：

1、抵押权作为担保物权的一种，依照法律规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，属于转让财产权益，双方均履行了付款及交付房屋的合同义务，该合同亦未违反相关法律法规的禁止性规定，不存在的无效情形。

2、虽然根据的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。

3、“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但“不得转让抵押财产”的意思为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。故不能仅以抵押权人是否同意来认定抵押财产转让合同的效力。

综上，原告与被告丁甲之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，原告向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，买卖合同亦得到了双方当事人的履行，抵押权存续期间无论是否经过抵押权人同意，并不影响双方之间买卖合同的效力，故原告与被告丁甲之间的房屋买卖合同应属有效。