来源丨蚂蚁刑辩研究
　　
　　自成立以来，蚂蚁刑辩团队一直主攻刑事诉讼，这期间也偶尔会穿插承办少数民事案件，以增加团队成员综合办案能力。近期，蚂蚁刑辩团队承办一起房屋买卖合同有效性确认纠纷案件，我团队出庭律师组组长胡春燕律师为本案被告彭某的代理人。
　　
　　2018年4月3日，南京市鼓楼区法院对本案作出一审判决，驳回原告全部诉讼请求，至此，涉案金额高达700万的房屋合同纠纷取得阶段性胜利。
　　
　　案件背景
　　
　　2017年3月3日，原告武某与被告彭某签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以700万的价格出售给原告，原告诉称已支付全部房款，但被告不认可合同的有效性，原告认为买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，故诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。
　　
　　经调查后，胡春燕律师发现，实际上原被告双方之所以签订房屋买卖合同并支付所谓的700万元价款，实际上是为了以这种形式给另外两人的债权债务关系提供担保，原被告双方对此事是心知肚明的。而原告之所以提起诉讼，就是为了占有本不属于他的房屋所有权。因此，本案的关键就在于明确这份所谓的《房屋买卖合同》是否是双方真实买卖的意思表示，也就是说必须透过形式看到本质。
　　
　　案件经过
　　
　　在接受被告彭某的委托后，胡春燕律师认真细致地研究了原告提供的7组证据，发现原被告之间建立的并不是房屋买卖合同关系，而是以房屋买卖为形式的担保合同关系。
　　
　　首先，2017年3月份，南京房地产日常火爆，案涉房屋所在区域更甚，584.2平方米的写字楼，单价至少是2万元，但被告却以总价700万元即单价约11900元/平米的价格与买方进行交易，并且原、被告素不相识，以如此低价卖给原告不符合常理。
　　
　　其次，2017年3月3日，原告向被告签署《委托管理授权书》，结合原告提供的房屋买卖合同修改手稿，可以看出双方约定被告有权在在产权交割之前收取房租，由此可以看出，双方的用意是短期担保。如果是真实的房屋买卖关系，不可能在房款缴清的情况下不交付房屋，并且租金仍由被告收取。
　　
　　第三，也是本案最为关键的一点，即所谓的700万元房款是虚假的。实际上，这700万元是原告用40万元循环走账19次做成的银行流水，用房屋买卖合同配合银行流水形成了一个形式上的房屋买卖关系。那么，原被告两个素不相识之人，为何要费尽周折循环走访进行假交易呢？此事其实是由另外二人——姚某、于某而起。姚某是被告的前儿媳，于某是原告的表姐。姚某欠于某的钱还不上，于是就找来被告，让被告用房产为姚某的债务提供抵押。但该房产没有房产证，无法设立抵押，于是四人协商用房屋买卖的形式来为姚某的债务提供担保。
　　

　　为查明循环走账的事实，胡春燕律师特向法院申请调取原告武某的银行流水，并结合于某和姚某的银行流水，总结如下图：

　　
　　100元转账1次， 399900元转账1次，200000元转账1次，40万循环走账16次，前后共19次，武某先汇款到彭某账户，彭某随即转出到姚某账户，姚某转出到于某账户，形成一个闭合的循环，做成了700万元的流水。
　　
　　根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
　　
　　经了解，原告曾起诉被告履行买卖合同，后又撤回起诉，意在规避上述司法解释。现在原告将履行合同之诉分为两步，一是确认合同有效，二是在合同有效的基础上履行合同。胡春燕律师认为，无论原告将诉讼请求分几步，都无法改变合同的性质。法庭在确认合同是否有效之前，首先要对合同的性质进行认定。代理人认为，本案系担保合同，只能按照借贷关系审理，若原告不变更诉讼请求，法院应当裁定驳回起诉。
　　
　　随后，胡春燕律师经过实地走访、调查取证，向法院提交一组证据，于某诉姚某、彭某的诉讼材料及房产登记簿、某商业银行信贷员的证人证言、某民事案件的开庭笔录（姚某作为证人），用来证明姚某曾于2015年9月28日以健康路某房产抵押给某商业银行贷款2000万元，后又以该房产向于某借款1000万元。但姚某到期后无力偿还借款，便和于某协商解除二押，为避免空解的风险，二人决定让姚某将亚麻和琥珀的货权抵押给于某，但这还远远不够，于是二人谈到涉案房屋，因房屋没有产权证便商量用房屋买卖的形式抵押。
　　
　　退一步讲，即使法庭没有认定案涉合同系担保合同关系，而认定是房屋买卖合同关系，那么合同也是无效的。第一，擅自出售夫妻共同财产而无效；第二，侵犯共有人的优先购买权而无效；第三，侵犯了承租人的优先购买权而无效。
　　
　　最终，法院采纳了胡春燕律师的代理意见，判决驳回原告的全部诉讼请求。
　　
　　办案感悟
　　
　　对于处理房屋买卖合同纠纷的案件，必须对房屋买卖合同内容进行严格的实质审查，并对房屋合同的履行过程甚至每个细节进行细致审查，透过现象看本质，莫被形式蒙蔽了双眼！
　　

　　附：本案部分判决书