崔茂秀律师

（2019）鲁1082民初6707号李某诉荣成市某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，担任原告李某的委托代理人，获得法院胜诉结果。2019年3月16日，原、被告签订《某某项目认购书》，原告认购被告开发的某某花园项目3#（2194）单元104号房屋，房屋总价款为335000元。认购书签订后，原告按约向被告支付购房定金人民币20000元，被告向原告出具收款收据。2019年4月19日，原告致函被告，要求在签订《商品房买卖合同》时约定以下条款：1、房屋交付时间、交付条件及逾期交付违约责任；2、办理房屋所有权转移登记时间及违约责任。该函由被告签收后，被告从未就上述问题答复或联系被告，故双方未能如期签订商品房预售合同。原被告签订的《某某项目认购书》合法有效，原告依约支付了购房定金，后因被告未就预售合同具体条款答复原告，双方就房屋买卖合同内容无法达成一致，导致未能签订房屋买卖合同，认购书目的无法实现，应予解除，被告应退还原告已支付的定金。但至原告起诉时被告仍未返还购房定金，原告依法向荣成市人民法院提起诉讼。庭审中律师发表代理意见：一、本案双方签订的认购书系商品房预约合同。《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的认购协议并未约定上述实质内容，故应认定为商品房预约同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。二、被告出具的认购中所载内容系格式条款，应被认定为无效。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。被告对其提供的格式条款未做合理的提示、说明义务，应为无效条款。

荣成市人民法院经过庭审，依法采纳律师代理意见，支持原告诉讼请求，判令被告依法返还原告定金。