动迁纠纷案件疑难法律问答（二）

1、私有房屋产权人去世了，怎么签署动迁协议？

     私有房屋产权人去世了，根据我国《民法典》中继承编的相关规定，私有房屋产权将发生继承。继承开始后，按照法定程序办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。

    如果没有遗嘱或者遗赠抚养协议，私有房屋原产权人去世后将发生法定继承，法定继承按照如下顺序进行。第一顺序的是配偶、父母、子女；第二顺序的是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    实践中，如果碰到私有房屋产权人去世 ，在没有遗嘱的情况下，房屋产权将按照法定继承来进行，由原产权人的第一顺位继承人来继承。这时的签约主体将变成继承人。

通常情况下，被动迁的房子房龄较老，房屋原有产权人可能早已去世，但是继承人可能法律意识淡泊或者碍于情面，并没有进行过析产或者产权变更登记手续。在动迁时，距离原房屋产权人去世已经过了很多年，远远超出了2年或者3年的诉讼时效。这时如果继承人将来因为分割动迁利益而发生纠纷，是否过诉讼时效？

笔者认为，私房原产权人已经去世，去世的那一刻已经发生了继承，除非继承人放弃继承。在继承人没有放弃继承的情况下，继承人就已经是被动迁房屋的权利人了。如果将来继承人之间因为分割动迁利益而发生纠纷，法院或者一方当事人不能引用诉讼时效作为抗辩或者裁判的理由，因为纠纷的权利基础是物权纠纷，而非诉讼时效适用的债权请求权纠纷。

2、户籍在私有房屋内，房屋动迁了，怎么分割动迁补偿款？

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定以及2020年上海市高院发布的房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要精神，私有房屋动迁补偿利益由产权人享有，产权人负责安置房屋使用人。

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部分将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。

户籍在私有房屋内，不是判断能否享受动迁利益的依据。只有产权人才有权分割动迁利益。

3、私有房屋动迁属于居住困难户，产权人应该享有多少动迁利益？

     关于居住困难和居住困难户的区别已经在上一篇文章总进行了分析。私有房屋如果被动迁部门认定为居住困难户，动迁征收补偿安置协议中会增加一块补偿，叫做居住困难户托底保障。能够分割居住困难户托底保障的人，仅限于被认定为居住困难的人。

   私有房屋产权人除了能够正常享受作为产权人应该分得的动迁利益之外，关于动迁协议中新增的居住困难户托底保障部分的份额，要结合产权人是否是居住困难户安置对象。只有是安置对象，才能分割居住苦难户拖地保障的份额。

4、家庭协议如何写？效力如何？

动迁分割纠纷通常是家庭内部成员之间因为动迁利益的分割无法达成一直意见而导致的诉讼。从解决问题的角度来看，诉讼的经济成本和时间成本较高。有效化解动迁纠纷矛盾，可以签署一份家庭协议。

家庭协议是指家庭成员在征收之前或者征收的过程中就征收补偿利益的分割以书面协议的方式预先作出的约定。因为家庭纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的北京、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人等共同意思表示。

一般情况下，家庭内部协议只要是各方的真实意思表示，那么就是有效的。如果没有全部户口在册的人或者全部产权人签字，家庭内部协议可能因为签字不完整而有效力瑕疵。