刘小春律师

小区人防工程究竟属于谁？

      在城市商品房开发过程中，为了国防利益和国家安全，要求开发商修建一定的地下防空工事。对于这些人防工程的权利归属，在《物权法》实施前后一直存在争议，而在司法实践中，由于人防工程引发的诉讼也不在少数。例如，有业主即因为开发商与其在《商品房买卖（预售）合同》中约定人防工程属于开发商所有而诉至法院，要求确认该约定无效。有业主则因为开发商使用人防工程作为地下车库对外出租，要求确认地下车库为业主共有，开发商返还收益。

     对于居住小区内人防工程的权利归属，有观点认为，居住小区内人防工程由社会力量投资建设，但其中国家不仅减让土地出让金、减免有关税费，还给予各种优惠，因此，国家也有间接投资。况且人防工程是国家的重要战备设施，具有特殊属性。因此居住小区内人防工程所有权属于国家，使用管理权归人民防空主管部门。还有观点则认为，居住小区内的人防工程一般不由国家直接投资，也并非直接用于国防目的，因此不属于物权法规定的国防资产范畴。对于居住小区内人防工程归属的判断，宜从出资角度加以考虑。国家投资建设的人防工程产权归国家所有；对于建设单位投资兴建的人防工程，应认定归建设单位所有；建设单位在销售房屋时，将人防工程面积计入公摊面积，该人防工程应认定由建筑物区分所有人即业主共有。

     从《物权法》之前的规定来看，曾有相关规定明确规定人防工程属于国家所有。比如1985年的国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》即规定，人防工程及其设备设施是国家的财产。中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》也明确规定，人民防空工程建设项目（包括配套设施及附属工程）属于国防工程和社会公益性建设项目，按照国家相关规定享受优惠政策。从《人民防空法》的规定来看，目前可以确定的原则是：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。而作为物权的基本法律，《物权法》对此并未作出规定。《建筑物区分所有权司法解释》对此亦未涉及。因此，对于人防工程的所有权归属，仍需通过立法予以明确。在司法实践中，解决各类争议的基点只能为：人防工程由投资者使用管理，享有收益。

     另外，需要注意的是，对于人防工程变更用途使用的，不能根据变更后的用途来确定权属。例如，人防工程作为地下车库使用的，不能根据《物权法》第七十四条的规定，按照“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规则来确定权属。