现就在购买二手房签订买卖合同及相关协议时应注意的事项，结合二手房买卖实践经验做如下说明，供大家参考：

       一、对房产产权的审核

      首先，应当明确该房产是否属于卖方所有，同时最好要了解下卖方的婚姻状况，以此确认该房产是否属于卖方婚后所购买。因为，根据我国《婚姻法》的规定，婚后购买的房产属于夫妻共同所有，即使是登记在夫妻一方名下。如果该房产确系夫妻双方所有，则在签订买卖合同时，最好有卖方配偶签字，如其配偶未到场，而你又想马上签下合同，则可要求卖方出具承诺函，即如果其配偶不同意该房产买卖或申请撤消该买卖合同而导致合同无法履行的，卖方承诺赔偿买方**万（赔偿金额可协商确定）。该承诺书函应独立于买卖合同。

      其次，应当审查该房产是否存在抵押权等相关物权。这些情况可向产权人或中介咨询。如无法确定，应当在买卖合同中约定，如出现上述情形，应当如何承担违约责任，以免以后出现纠纷后难以请求赔偿。

      最后，对于存在继承的房产应当谨慎处理。比如A与B为夫妻，共有一套房产。如果A去世，B是无法单独出售该房产的。因为对于A的那一半房产，A的父母及B、A与B的子女都有继承权，因此，其任何一方都是无法处理该房产的。出现这种情形，应当要求卖方处理好继承关系。按照福州这边的规定，可以先办理继承公证，即由谁来继承该房产（比如该房产全部由B继承），再由B凭借公证书至房产交易所办理该房产新的产权证（该产权则属于B单独所有）。这样B就可以单独处理该房产，签订买卖合同并办理过户。由于继承的情形比较多，也比较复杂，无法在这一一称述。

      二、对该房产土地性质及房产使用现状的核查

      房产土地性质分为出让地与划拨地。购买房产时可以查看该房产的土地证来确定它的土地性质。合同中应当明确该房产的土地性质，如果是划拨地，则应当约定该土地出让金由谁来承担，以免以后出现纠纷。

      另一方面，如果该房产正由第三人承租，根据合同法买卖不破租赁的原则，卖方应当承诺已将该房产出售的事实告知了该第三人。虽然这方面的房产纠纷出现的很少，但还是要以防万一。此外，如果该房产正处于租赁状态时，应与卖方协商好交房或转租的事宜，以免以后自己领到产权证却拿不到房子，或是出现房屋租赁纠纷。

      三、户口问题

     很多购房者希望购买房产而获得该地的户口。而根据现在的房产政策，对于一套房产只能享受一次落户政策。即如果该房产已经落过户口了，经过买卖变更了产权人，但新的产权人还是无法落户的。因此，想通过买房来落户的人来说，对房产的户口应当落实清楚。可以要求同产权人一起到房产所属便民服务中心查询，并将户口情况约定在买卖合同中。

      四、对合同违约责任的约定

     违约责任的约定是合同出现一方违约后，守约方主要的救济方法。因此，对违约责任的约定不可含糊，应当说明清楚，尽量约定详细，同时要区分违约金与定金的区别。

      五、规范交易

      合同签订后，有关支付购房款、中介费、定金、交付证件等手续应当规范。在福州，一般定金与证件都交由中介方保管。因此，应当要求中介方出具正规票据、收据等，并妥善保管好。

      房产买卖对于大多数人来说都是一个大宗的交易，涉及标的也较大，所以应当谨慎，防范法律风险，避免纠纷。必要时，应当聘请专业人士给予指导、审核。