概要：从2016年8、9月份开始，一二线城市房价再次高歌猛进，卖方受房价上涨利益的驱使单方撕毁双方签订的房屋买卖合同的案例比比皆是。每天都有大量购房者询问我该怎么保护自己的合法权益。遭遇卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房权利又当怎么救济？今天就买方最关心的几个问题谈一下我的看法。

一、有正式有效的合同是胜利的前提

    购房者要维护自己的权益，先要确保所签订的合同系双方真实的意思表示并且不违反法律、法规的强制性规定。有效的房屋买卖合同是维权的基础。那么就要避免出现以下情形导致签订的二手房买卖合同无效。

　　1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。

　　2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

    3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。

　　4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。

　　5、乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。

　　6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。

　　7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。

二、合同签订后及时网签备案，是买方维权一点优势

    网签虽然只是行政备案手续，但是如果及时进行了网签，可以有效避免卖方一房二卖或者在房子上设置抵押。 遇到房价上涨，卖方毁约的目的无非是想涨价，如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。而如果双方办理了网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签一般是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的，而不进行网签是没法过户的。进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖方毁约，协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。

三、如果卖家毁约发生在网签之前，买方应如何应对才能买到心仪的房子？

    依法成立的合同受法律保护。双方均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。如果在房屋买卖合同及补充协议的履行过程中，卖方擅自提出涨价要求或者单方要求解除合同，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应按照已签订的房屋买卖合同及协议履行各自的义务。如果买方考虑到房价上涨，自己不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与争议房屋面积、条件相同的房屋。并且担心如果选择解除合同，主张对方赔偿房屋上涨的价差要求能否得到法官的支持存在不确定性，可要求卖方继续履行合同。除非在法律上或事实上存在履行不能的障碍，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，否则这一主张是能得到法院的支持的。但是考虑到没有办理网签，如果卖方加价把房子卖给第三人，并且办理完过户登记手续，我们再要求继续履行，就会发生履行不能的情况，因为法律要保障交易安全和善意第三人的利益。所以当卖方毁约时，为了防止其一房二卖，买方应及时向法院起诉，并尽快向法院申请对争议房屋进行诉讼保全。法院作出财产保全裁定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，并且诉讼也不能实现预期的利益时也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。

四、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？

    当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：

1、要求双倍返还定金。

    双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。

2、要求赔偿约定违约金。

    目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。一般法官会以实际损失为基础，兼顾考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素做出裁决。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会远高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。

3、要求赔偿房价上涨的实际损失。

    房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿在一房二卖的情况下可适用收益法，将卖方转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为卖方的违约收益，对买方进行赔偿。其理论基础在于不能让卖方在一房二卖的违约行为中获得非法利益。在卖方没有将涉案房屋转卖的情况下，房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。

五、卖方一般不以明确的意思表示说自己要违约，破解方法

    卖方想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少不直接说毁约，以各种理由推三阻四，不接电话不回微信、短信保持静默，甚至以把买家造成违约为目标。对于这种卖家的破解方法是：在签订的书面房屋买卖合同中对于卖方要协助履行的义务比如：解抵押、房屋核验、网签、银行面签、缴税、过户等事项约定明确的时间点，不能笼统的附条件。否者双方一直僵持不下，到了合同总的履行期限到来时卖方往往会跳出来要求解除合同。买方也会随之陷入被动。

并且买方一定要注意，要严格按合同约定的时间给付房款，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。并就对方明示或者默示表示的将不履行房屋买卖合同的行为进行取证。以备诉讼维权时使用。

六、卖家愿意承担违约金，就有权解约？

    有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”

这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。

    总之，买家碰到卖方毁约，要学会不同情况不同对待，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！（本文仅代表个人见解，不作为法院裁判依据）