很多人在向开发商购买车位时，会惊奇的发现，自己与开发商签订的合同是车位使用权转让协议而不是车位买卖协议，这是为什么？

一般开发商出售的车位可分为能办理产权证的车位和不能办理产权证的车位两种。凡是小区规划图中显示为规划的车位是可以办理产权证的，因为此类车位是按照规划由开发商投资建设、所占土地归开发商使用并未计入公摊，建成后所有权也就归开发商所有，自然开发商有权买卖，双方达成交易后，可以取得车位产权证。

不能办理产权证的车位也有两种，一种是占用小区公共用地划定的停车位，因为其占用的是公共用地，该车位归全体业主所有，按照《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”的相关规定，该类车位应归全体业主使用，开发商无权出售，所以即便部分开发商私自出售了，因为其不合法性，自然就无法办理个人的车位产权证了。

还有一种是人防工程内划定的停车位，这也是大部分开发商对外销售的主要车位来源，该车位因为占用的是人防工程，归政府管理使用，所以也就无法办理产权证。《人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这也是开发商对外转让车位使用权的主要法律依据。

既然占用人防工程设置的车位，开发商有权使用管理，且收益也归开发商所有，那开发商对外转让车位使用权也就属于合法行为了，但是关于车位使用权的年限，到底是多长时间呢？买受人如果购买的是人防工程类型的车位，仔细查看自己的合同就会发现，在使用年限条款中，有的约定的是与购买的房屋使用年限一致，也有的约定是与土地使用年限一致70年使用权。其实这样约定都是不恰当，甚至不合法的。买受人购买了房屋后，取得是房屋的所有权，所有权是没有年限限制的，只是房屋占用的土地有使用年限限制。依据《物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”所以按照上述法律规定，住宅占用的土地到期后是自动延期的，那么购买的车位的使用权也就是无限期的了，显然这样是不合理的。依据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”。车位使用权转让协议也是租赁合同的一种情形，是买受人租赁划定车位内的空间用于停车使用，该行为应受合同法中关于租赁行为的法律规定约束，所以将车位使用权期限约定70年或与购买房屋的使用权一致显然是违反法律规定的。使用期超过二十年后，购买人需要与开发商重新签订二十年的使用协议，否则协议就成为了不定期租赁合同，开发商可随时终止合同。而且从另一方面车位毕竟占用的是防控工程，战时政府是有权收回，用于防控用途的，所以购买人防车位是否划算，只能自己知道了。