【案例】

　 甲公司未取得房屋预售许可证，便与李某签订了《认购书》，约定李某支付认购金即可取得房屋优先认购权，房屋正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，将房屋售罄。关于该《认购书》的效力产生了争议。

　 【河南鑫苑律师事务所白旭飞律师认为】

　 该《认购书》有效，理由是甲公司在起诉前取得商品房预售许可证明的，该认购书应认定为有效，甲公司未履行通知义务，构成根本违约，李某可以向甲公司主张实际履行之外的其他违约责任。

　 【理由】

　 河南鑫苑律师事务所房产纠纷专业律师白旭飞律师认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。甲公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证，所以应认定该商铺认购书有效。

　 其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”甲公司与李某签订的认购书中双方约定了认购面积和房价，且李某依约支付了认购金，故该《认购书》应认定为商品房买卖合同。