邓春来律师
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案外人的租赁权可否排除查封措施、移交占有或强制执行
非原创 发布时间：2021-04-30 浏览量：0
要旨
承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
一、申请执行人（银行）如何保护自身权益
根据我们办理同类案件的经验，我们提请申请执行人（银行）在申请执行前应该注意的问题：首先，要明确自身与被执行人之间存在的是何种权利义务关系，对被执行人享有的是抵押权还是债权？其次，要充分了解执行标的物上是否有其他人存在合法有效的租赁合同且承租人是否已合法占有、使用；第三，要充分调查承租人与被执行人之间是否存在恶意串通、以不合理的低价承租被执行的不动产甚至伪造支付租金证据等情形。若是抵押关系，抵押权人需注意避免承租人以“买卖不破租赁”为由阻止抵押物在执行程序中的变现；若是债权债务关系，债权人可以争取依法涤除租赁权以确保能够顺利评估拍卖并取得执行案款。
二、承租人不能排除法院的强制执行几种情形
在执行案件中，除本案已说明的“不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险的查封措施，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行”之外，于承租人而言，应留意“不能排除法院强制执行措施”的情形：（一）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申请执行人是抵押权人，则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。
