邓春来律师

一、房屋共有人对外负债成为被执行人，法院有权针对共有房屋整体采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施，但房屋共有人就共有房屋达成分割协议并经债权人认可的除外。《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”根据该条规定，执行共有房屋的程序是：

第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。

第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效，此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。

第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。

二、房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，通知共有人享有优先购买权，并对拍卖整体房屋取得的价款予以分割。《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”

可见，在共有人达成分割协议并经债权人认可时，法院可以仅拍卖被执行人享有的共有物份额。在共有人达不成协议，或共有人达成的协议未经债权人认可时，关于共有物的分割方式，由法院根据共有物的性质来决定整体拍卖还是拍卖份额。如果共有不动产难以分割或者因分割会减损价值的，则应当整体拍卖。

那么，何为“难以分割或者因分割会减损价值”？从司法实践中的案例来看，用于居住的房屋等不可分物属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有物，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，法院应当对共有房屋进行整体拍卖。同时，应仅就拍卖所得款中属于被执行人的部分予以执行，并赋予房屋共有人优先购买权。

三、房屋共有人有权参与共有房屋的拍卖，在同等条件下享有优先购买共有房屋的权利。根据《拍卖、变卖财产的规定》第十四条和第十六条的规定，共有人行使优先购买权的程序是：第一，法院应当在拍卖五日前通知共有人于拍卖日到场，共有人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。第二，拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

四、在执行共有房屋过程中，根据提出异议的主体及其诉求不同，异议人选择执行异议和复议程序，或者执行异议和执行异议之诉程序寻求救济。在共有房屋被执行的场合，存在作为申请执行人的债权人、作为被执行人的共有人和其他共有人等主体。如果债权人对法院未整体拍卖的行为提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；如果被执行人对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；如果其他共有人以法院拍卖的被执行人名下的房产份额归自己所有为由，申请排除执行的，属于基于实体权利提出的执行标的异议，应适用执行异议和执行异议之诉程序；如果其他共有人对共有份额不持异议，仅对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序。

五、在共有房屋被强制执行时，站在不同立场，云亭律师提请相关主体注意：

第一，对于债权人来说，可以申请查封整体房屋，由于分割处置共有房屋会减损房屋价值，影响债权实现，因此，债权人可以不同意共有人的分割协议，可以请求法院对房屋予以整体拍卖。

第二，对于其他房屋共有人来说，如果不愿意与竞买人共有房屋，那么应积极参与执行程序，帮助被执行人偿还债务解除共有房屋的执行措施，或者与被执行人达成分割协议并取得债权人认可，或者积极行使优先购买权。

第三，对于竞买人来说，应谨慎参与对共有物的竞买，尤其应注意拍卖公告中是否载明拍卖的仅是共有物的份额，竞买共有物的份额，存在重大风险，其他房屋共有人可能提起执行异议，即使竞买人已经取得房屋，但如果执行程序确属违法，房屋共有人提起执行异议或执行监督程序，仍可能撤销法院的拍卖裁定，竞买人将面临归还房屋的不利后果。