【关键词】

一房二卖/房产证

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【案情简介】

     2002年7月上旬，吴某某与甲房产开发商联谊公司签订了商品房出售合同，以每平方米人民币3600元、总房价80.6万余元，购得本市西康路某大厦06、07室两套商品房。双方约定，首付16万余元，余款在办出房地产权证时支付。吴某某马上对其中一套房屋——06室装修后，并入住。但该房产开发商，却一直未能办出房地产权证。 

不料，吴某某的新居生活没过多久，2003年12月4日，高某某与乙房地产公司签订售房合同，以每平方米4500元购买了吴某某已买下的06室房屋，并在一周后，取得了房产证。当高某某发现吴某某居然住在06室里，便起诉到法院。而吴某某对此也是一肚子火气，便将出售给她房屋的联谊公司告上法庭，要求甲房产商按约为自己办出房产证。 

【裁判结果】

法院认为，依法登记的房地产权利受法律保护，意味着产权所有人获得了对房屋的占有、使用、经营和处置权利。而吴某某与甲联谊公司签订的商品房买卖合同，既没有经当地的房地产交易中心备案核准，也没有取得相应的房产证。 

最终，法院对高某某起诉吴某某的房屋所有权一案，判决吴某某将所占用的房屋交还高某某。在吴某某起诉甲联谊公司一案中，法院认为吴某某要求甲房产商为她办出房屋产权证，不符合法律规定。建议吴某某可以变更诉讼要求，主张“退一赔一”等补偿。可吴某某仍然坚持原来的诉请，法院只能驳回她的要求。 

【律师分析】

 该大厦原本是上海康某房地产公司与上海某浦东房地产公司联合开发，权利人为康某房地产公司。吴某某与高某某所争的房屋，是甲联谊公司从上海某浦东房地产公司手中购得的，2000年5月下旬，又由甲联谊公司调拨给城市规划局，之后先后又调拨给了区商业网点办公室、某某置业公司。但甲联谊公司明知房屋易主，还是“一女二嫁”，和吴某某签订了出售房屋合同。被吴某某推上被告席，甲联谊公司在法庭上承认吴所述事实，但辩称，房屋已被区房地产交易中心限制交易，无法再为吴办理有关手续。因此律师提醒，购房前一定要擦亮眼睛，签订的房屋买卖合同必须经当地的房地产交易中心备案核准，也必须依法取得房产证，购房者才能放心。 

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