龚金丽律师

二十年前，方世玉（化名）将宅基地以15万元偷偷卖给了外人黄飞鸿（化名），然后用这笔钱出去做生意。

二十年辛苦工作并没有让当年的15万增值许多，一家人也只是做到解决温饱。

而家乡发展得越来越好，当年被卖掉的宅基地那一个区域成了步行街，黄飞鸿当年缴纳了11万土地配套费后，就在那块地上建了一栋4层小楼，之后还将一楼改成店面出租，躺着赚到盆满钵满。

方世玉一家越想越悔恨，于是起了把那块地抢回来的念头，回家打听之后发现方世玉还是没有拿到村里头集体经济组织成员资格，心生一计，打算来个釜底抽薪。

一纸诉状将黄飞鸿告上法庭，请求法庭判20年前的《宅基地买卖合同》无效，要黄飞鸿将宅基地还回来不单止，还要他赔偿占用上述宅基地期间的损失。

黄飞鸿也不是任人欺负的软柿子，立刻提起反诉请求：要求方世玉一家赔偿地上建筑物价值、购买宅基地价款及配套设施费和利息、土地使用权价值差额。

宅基地和宅基地上的房屋产权是分开的，黄飞鸿虽然不是集体经济组织成员，没有资格使用这块宅基地，但只要证明地上的房屋是他出资建的，这个房子还是可以算是他的私人合法财产的。

审理中，方世玉等人申请由法院委托有评估资格的机构，对涉案宅基地上的4层楼房进行了房地产市场价值进行评估，结果是：房地产（土地使用权及地上建筑物）总价值大写（人民币）：叁佰零柒万零柒佰元整（￥307.07万元）。

一审法院认为，原告方世玉将xxx村的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的黄飞鸿，违反国家法律规定，双方签订的《房屋基地转让书》应系无效。合同无效自始无效，原告主张《房屋基地转让书》无效，不受诉讼时效期间的限制。

对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由原告返还被告宅基地转让款人民币150000元和被告垫付的土地配套费110000元，由被告返还原告涉诉宅基地。

被告黄飞鸿在涉诉宅基地上建造房屋并使用20年之久，且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升，被告要求原告赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合法合理，应予支持。

本案合同无效，双方均存在过错。方世玉明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让近20年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；黄飞鸿明知涉案土地系农村宅基地仍进行购买，亦存在过错，故一审法院酌情确定由原告对被告的损失承担90%的赔偿责任，即2750130元［（3070700元-150000元）×90%］。

1.二十年前签订的《房屋基地转让书》无效；

2.方世玉退还黄飞鸿宅基地转让费150000元、土地配置费110000元，赔偿黄飞鸿地上建筑物

损失和土地使用权价值差额损失2750130元，合计2776130元；

3.黄飞鸿于方世玉等人履行第二项义务后一个月内搬离，并返还宅基地给方世玉等人。

律师提醒：宅基地本身是基于集体经济组织成员这个特殊身份所获得的，具有极强的福利和保障性质。随意将宅基地转让给组织外成员，会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，国家是不会支持的，缺少法律保障，对买卖双方都有风险，千万不要看完上面的案例就觉得买家怎么都会得到赔偿。买房是人生大事，一定要慎重。