如何签订租赁合同
如何签订租赁合同
【法律法规检索】
一、《中华人民共和国合同法》
二、《城市私有房屋管理条例》；
三、《城市房屋租赁管理办法》；
四、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》；
五、《城镇廉租住房租金管理办法》；
六、《汽车租赁业管理暂行规定》；
七、《音像制品批发、零售、出租管理办法》；
八、《租赁柜台经营活动管理办法》；
九、《金融租赁公司管理办法》；
十、《最高人民法院关于<城市私有房屋管理条例>公布前机关、团体、部队、企业、事业单位购买或租用私有房屋是否有效问题的答复》。
《合同法》节录：
第十三章 租赁合同
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
【概念】是指当事人双方约定一方将租赁物交与他方使用、收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。
【特征】
1、租赁合同是转移财产使用权的合同。
2、租赁合同是诺成、有偿、双务合同。
3、租赁合同的标的物，即租赁物，必须是有体物、特定物、非消耗物。
4、租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。
【类型】1、动产租赁和不动产租赁；2、定期租赁和不定期租赁；3、一般财产租赁和融资租赁。
【租赁合同的主要内容】
1、租赁合同的标的物，即租赁物；
2、租赁期限；
3、租金和租金交纳期限；
4、租赁物的维修和保养。
除以上基本内容外，当事人还可以在合同中约定租赁物的取回、违约责任、争议解决方法及其他当事人认为必要而又协商一致的内容。
依《合同法》的规定，依法成立、生效的租赁合同对当事人产生以下效力：
（1）对出租人而言
① 出租人负有交付租赁物及维持租赁物符合于使用收益状态的义务，不仅出租人不得妨碍承租人的使用收益，而且对于第三人的妨害，出租人应当予以排除。
② 瑕疵担保义务（权利瑕疵担保----是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用租赁物，在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定为租赁物的使用、收益时，承租人可以要求减少租金或者不支付租金甚至解除合同。
③ 租赁物的维修、保养义务。
④ 在合同终止时接受租赁物和返还押金或担保物的义务。
（2）对承租人而言
① 承租人按照约定的方式和范围对租赁物为使用、收益并保管租赁物的义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
② 支付租金的义务，这是承租人的主要义务。
③ 不得随意转租和转让租赁权，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
④ 有关事项的通知义务，如第三人就租赁物主张权利或租赁物有修理的必要时，承租人应及时通知出租人。
⑤ 于合同终止时返还租赁物的义务。
租赁合同的形式：一般采用书面形式，定期租赁合同不应用口头形式订立出来，当事人不能从书面以外的其他形式证明租赁合同的期限，未订立书面租赁合同的，应视为不定期租赁。
【租赁合同签约技巧】
1、租赁物的条款
租赁物的确定是签订租赁合同的首要任务。租赁物条款应首先确定租赁物的名称、数量和用途（租赁物如系不动产，应确定其地理位置、周围四至、面积及其他相关情况；如系动产，应确定其规格、型号、品牌和其他相应约定；租赁物如有从物的，应约定对从物的名称、数量、用途等。
注：约定租赁物的条款应约定租赁的适用范围、用途。
2、、租金条款
租金约定是租赁合同双方当事人必须明确的条件。租金条款应包括租金的数额，交付期间和交付方式。租金可以约定具体的数额，也可以约定租金的计算方式，在二者都进行约定时，还应约定二者的关系。租金条款通常还约定租金迟延支付时，承租方须负担的迟延利息。
3、租赁期限的条款
租赁合同中当事人双方如未能返还租赁期限，合同的租赁期限应视为不定期，当事人任何一方得随时要求终止租赁合同，但出租人终止租赁合同时，应给承租方一个合理的宽限期，使承租人能及时找到其他合适的租赁物或进行搬迁等相应事项。当事人还可以约定更新或默示更新租赁期，当事人双方也可以协商变更。
4、租赁物在租赁期间的维修保养责任条款
租赁物的修缮义务的构成要件应包括以下四项：
（1）租赁物有修缮的必要，是指租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物为使用收益。
（2）有修缮可能，是指损坏的租赁物在事实上能够修复，在经济上也合算。若租赁物在事实上亦不能修好，或虽能修好，但花费较高，在经济上不合算，则无修缮的可能。
(3) 在租赁期间内的修缮。如约定或依习惯应由出租人修缮，承租人必须听通知出租人，否则出租人不负修缮义务；如约定由承租人修缮租赁物的，承租人的通知义务仅在有约定时为之，但承租人修缮应保存单据，在租金中作相应的扣除，但当事人约定的租金已把这一因素考虑进去时，承租人不得要求减免租金。
(4) 当事人双方约定由哪方承担对租赁物在租赁期间的维修保养义务，一般来讲，对租赁物的一般维修保养多由承租人负责，而对于租赁物的大修，一般都是由出租人负责。
5、租赁物的法定负担和使用的条款
租赁合同中当事人双方必须约定由谁承担租赁物的法定负担，如税款捐款等费用，除当事人有特别约定外，应由出租人负担该税捐款的费用。
出租人对于承租人为租赁物所支出的特定非要用有偿还的义务，这些费用包括：有益费用和必要费用（有益费用----是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用；必要费用----是指维护租赁物所不可缺少的费用，必要费用中：为维持租赁物的能力所支出的必要费用，如动物的饲养费用、汽车加油的费用、机器设备上润滑油的费用、水电气费等，一般应由承租人承担；为维持租赁物的使用收益而支出的费用，如房屋的维修费用，汽车补轮胎的费用等，应由出租人负担，若此项费用已由承租人支出，出租人有偿还的义务）。
6、通知义务的条款
通知义务条款通常应约定的为通知事项包括：
（1）租赁物有修理、防止危害之必要时，出租人对租赁物负有维修保养义务，负担物的瑕疵担保责任时，承租人应当及时通知出租人。（有无修理必要和防止危险之必要，应以是否会损害承租人、出租人及第三人利益为判断标准，尽管危险的存在不会妨碍承租人的使用收益，但如不及时处置会损害出租人利益的，也应为通知）
（2）第三人就租赁物主张权利。
（3）其他约定性通知的事项。如租赁物因不可抗力损毁灭失或遭受到第三人的侵害二发生损失的，承租热应及时通知出租人等。
承租人在发生上述应为通知事项时，即使在合同中没有约定承租人负担通知义务的，承租人也应负担该通知义务。因为，该通知义务是承租人依诚实信用原则而应负担的附随义务。
7、押金条款
在大额标的物出租时，法律不允许收取押金。在私房租赁中，法律禁止出租人收取押金。
8、转租条款
转租应经出租人同意，未经出租人同意的，出租人可以解除租赁合同。一般情况下，出租人未在租赁合同中约定有权转租或合同虽无约定，但未经出租人同意，不得将租赁物转租他人，但不动产租赁中，除合同另有约定外，出租人有权将租赁物的一部分转租。
9、退还租赁物条款
10、合同解除条款
11、违约责任条款
12、争议处理条款
13、其他条款
如厂房租赁合同中，出租人要求承租人使用其厂房时，必须吸收一定的出租人所需的工人等。
