城里人在农村买房应规避哪些风险

随着人们收入水平的提高和对农村田园生活的向往，大部分有了富余财产的城里人喜欢到农村买房或长期租房，以便在节假日到农村呼吸纯净的空气、享受田园的生活。由此，引发了许多矛盾和纠纷。

近日，家住红山区而在喀喇沁旗某村买房的一位居民，就因为这类事找到了内蒙古松川律师事务所宋亚民律师进行咨询。

购买农村房因拆迁引纠纷

家住红山区某社区的张某，经过多年的打拼，手里有了一定的积蓄。张某特别爱出门旅游，特别喜欢农村的山水风光，就想在农村买套房。经熟人介绍，2009年4月，在喀喇沁旗某村买了一套房，双方签订了协议。协议中明确：张某以8万元的价格购买了王某位于喀喇沁旗某村的正面大房四间、配房两间、院落一处。张某交付房款后，王某将房屋及院落使用权全部交给了张某。

张某又花了1万元将房子进行了装修，将院子进行了改建。自此，张某每年夏天都携家人去住几个月，在院子里种菜，养鸡；冬天再回到赤峰城区的楼房里居住。

可是，今年春天，张某买房的村子要改造，张某买房的那处地段被划入拆迁范围，当地政府还要给一些补偿款。王某听到此消息后，立即向张某提出：要退还部分买房款，收回房子及院落。张某未答应王某的要求，拿出当初双方签订的协议来理论。王某留下话说：你如果不退还房子，我就去法院起诉你。

张某遂找到内蒙古松川律师事务所宋亚民律师进行咨询，想通过法律渠道保留住这套房子。

律师解析：依据我国《土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。农村的房屋虽然从物权上来讲是属于产权人的，但是农村的房屋一般都是建在宅基地上的，按照“房地一体的原则”，购买房屋不可避免地要购买宅基地，依据《土地管理法》的规定，只有本集体经济组织成员才可以取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员是无权取得的。本案中张某系城镇户籍，并非是农村集体经济组织成员，因此无权取得宅基地使用权，而其所签订的《房屋买卖合同》也因违反了法律、法规强制性规定是无效的。依据我国《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。本案中双方的合同被认定无效后，张某应向王某返还所购买的房屋，而王某应向张某退还购买房屋的房款，至于张某改建房屋所花费的费用，可以按照双方的过错予以折价补偿给张某。

律师提醒：农村的房屋是不可以自由买卖的，城里人无权到农村购买房屋，即使双方签订了正式的买卖合同，该合同也是无效的，不受法律保护，而房屋一旦被拆迁、搬迁也极易产生纠纷。而作为拥有宅基地的集体经济组成员，也不可将宅基地随意出售，因为农村宅基地的审批具有严格手续，一旦出卖，再申请宅基地的，按照法律规定是不予批准的。