律师解读

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“物权法司法解释（一）”）于2016年3月1日起正式施行。该解释全文共22条，那么从律师及当事人角度来看，该解释主要涉及哪些条款内容，及上述内容该如何解读呢？下面本律师即从该解释的全文及每一条款入手，对该解释进行详细解读。
    从该司法解释全文来看，物权法司法解释（一）主要涉及如下几方面的内容：1、关于不动产登记的民事诉讼与行政诉讼的衔接问题（解释第一条）；2、真实权利人的确权问题（解释第二条）；3、异议登记的效力与法院案件受理的关系问题（解释第三条）；4、预告登记的效力问题（解释第四条、第五条）；5、船舶、航空器和机动车等特殊动产的合法受让人的保护问题（解释第六条）；6、引起物权变动的法律文书的具体化问题（解释第七条）；7、真实物权人的物权保护问题（解释第八条）；8、按份共有人优先购买权的行使条件、期限及限制问题（解释第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条）；9、善意取得的保护问题（解释第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条）；10、解释的适用时效问题（解释第二十二条）。

     下面，本律师将对物权法司法解释（一）逐条进行解读：

　　第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

     【律师解读】不动产物权的变动一般以登记为准，行政机关的登记行为属于行政行为，但是引起登记变动的（即引起物权变动的）事由属于民事行为，故而本条款实际上是界定清晰与登记行为有关的诉讼的性质：如果是针对引起登记的民事行为提起诉讼，属于民事诉讼范畴；如果系针对登记行为本身，系属行政诉讼范畴。当然在行政诉讼中，当事人可以主张一并解决与此相关的民事争议，此时，如果该民事争议已经在行政诉讼中解决，则法院不再受理该民事案件。

     第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

     【律师解读】不动产可能因登记瑕疵或者因权利人之间借名等原因导致登记簿所记载的权利人与实际权利人不符，此时，实际权利人可以请求法院确认其权利，法院应予支持。　
    第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
    【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

     【律师解读】异议登记仅仅是当事人的一项诉讼保障措施，异议登记是否实施、是否失效，不影响当事人的实体权利，自然对案件的实体审理无关联，故异议登记失效，法院仍应依法受理当事人的诉讼。
    第四条  未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
    【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

   【律师解读】该解释实质在于将预告登记中“处分该不动产”的行为具体化，包括“转移不动产所有权、或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权”。这样具体化的解释，便于法院在操作过程中的认定，亦防止实践中对“处分该不动产”行为不适当的扩大解释。 
    第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
   【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

   【律师解读】预告登记失效的一种情形，即“债权消灭”，本解释对于“债权消灭”作出具体解释，包括“协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权”。　
    第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
   【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

   【律师解读】船舶、航空器和机动车属于特殊动产，其物权变动不以登记为准，但未经登记不得对抗善意第三人。本解释的目的主要在于保护合法受让人的合法权益，其法理基础在于船舶、航空器和机动车仍属于动产，其物权的变更仍以交付为准。故而，如受让人通过合法途径受让船舶、航空器、机动车等，且已经支付对价并取得占有，则可以对抗《物权法》第二十四条所称“善意第三人”。 
    第七条  人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
    【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

    【律师解读】本条解释主要将能够引起物权变动的“生效法律文书”加以明确。依此，房地产登记部门及相关司法机关对权属登记及权属的认定即有了明确的标准。　
    第八条  依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

　　【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

　　第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
    第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

    【律师解读】动产尚未交付或不动产尚未完成不动产变更登记，物权人亦可以申请保护其物权，其目的在于使受侵害的物权得到及时保护，并为当事人节省诸多诉累。因为在现实生活中，如果必须要求当事人完成权属的变更，往往会给当事人增添诸多繁杂程序，且往往造成物权不能得到及时保护的结果。
    第九条  共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
   【律师解读】本条是对按份共有人优先购买权的一种限制情形。在因继承、遗赠等原因发生份额变化时，其他按份共有人主张优先购买权不能得到支持。因为继承、遗赠通常系因血缘或其他较为亲密的关系引起，其法律保护位阶应优先于其他按份共有人的优先购买权。

　　 第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

     【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

    【律师解读】按份共有人主张优先购买权必须是在“同等条件”下，本条将“同等条件”加以明确，包括价款、履行方式、期限等等因素。

　　 第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

    （一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

　　（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

　　（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
    （四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
    【律师解读】按份共有人主张优先购买权的期间，有约定的依约定，没有约定的，按照通知所载期限确定，但不能少于15天。未通知的自按份共有人知道或应当知道之日起15日，无法确定知道或应当知道的，为6个月。该期限效力等同与除斥期间，其目的在于既保护按份共有人的优先购买权的行使，同时亦要保障社会经济秩序的稳定性。

　　第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

　　其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

　　（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
    （二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

     【律师解读】按份共有人未在有效期间内行使优先购买权，或者降低购买条件要求行使优先购买权的，其主张不予支持。其次，如果其他按份共有人不主张优先购买权而仅主张转让人转让共有份额的合同无效的，不予支持。其目的在于防止其他按份共有人恶意阻碍转让人转让其共有份额，以保障转让人共有份额经济价值的顺利实现。 
    第十三条  按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
    【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
    【律师解读】除另有约定外，按份共有人之间转让共有份额的，不受优先购买权限制。
     第十四条  两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

     【律师解读】多个按份共有人主张优先购买权且协商不成的，可以按照转让时各自份额比例确定。

　　 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

       真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

     【律师解读】本条系对物权法第一百零六条所规定的“善意”如何认定的标准的解释，依本解释，“善意”应当符合的条件是：1、不知道转让人无处分权；2、无重大过失（具体如何认定在本解释第十六条、第十七条作出详解）。

　　 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

　　（一）登记簿上存在有效的异议登记；

　　（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

　　（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

　　（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

　　（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

     第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
    【律师解读】第十六条、第十七条共同对第十五条的标准进行细化解释。1、不属于本解释第十五条所称的“不知道转让人无处分权”情形：（1）明知有异议登记；（2）明知有预告登记；（3）明知有司法查封；（4）明知权利主体有误；（5）明知权属已经转移。2、属于重大过失情形有：（1）应当知道转让人无处分权而未知；（2）交易对象、场所或时机不符合交易习惯。

　　 第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

　　当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
    法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

　　【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
    第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

     【律师解读】对“善意”认定的时间节点：物权转移时。
    第十九条  物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
    【律师解读】对“合理的价格”的认定，不仅仅包括价款的数额，还包括付款方式、支付期限等，并综合交易地市场价格及交易习惯进行综合判定。   
    第二十条  转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
    【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

     【律师解读】第二十条的规定与本解释第六条之规定相呼应。本解释第六条规定合法受让人可以对抗物权法第二十四条规定的“善意第三人”，其根由在于合法受让人本身符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件，故其合法权益应受法律保护。

　　 第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

　　（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

　　（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

　　【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

     （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
   【律师解读】当事人主张善意取得所依赖的合同被认定为无效或被撤销的，善意取得不能成立。

　　第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

　　本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

　　本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

    【律师解读】根据法不溯及既往的原则。本解释只适用于施行后新受理的一审案件。