某个案件中，女方把婚前的房屋首层间隔为多间小商铺出租，二至四层为仓库，五层为办公室，婚后进行出租，共收取了756万租金。

男方起诉离婚，要求平均分割租金。

女方当然不愿意，认为房租属于法定孳息，应全部归自己所有。

问题来了：婚后的租金，究竟是共同财产，还是个人财产？

《民法典》第1062条规定，夫妻在婚内所得的“生产、经营、投资的收益”归夫妻共同所有。

《民法典婚姻家庭编解释（一）》第25条规定，“婚内一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同财产。”第26条规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”

也就是说，婚前的财产：

如果在婚后有收益，是孳息和自然增值的，为个人财产；投资得到的，属于夫妻共同财产。

房租，是孳息，还是投资收益？

在民法理论上，租金是房屋使用权的转化，属于法定孳息，但并非法律明确规定。

在实务中，租赁行为本身是经营性活动，特别是涉及大面积的房屋，如商场、写字楼等出租时，其并非简单的收租行为，势必需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理，所以房租往往被认定为婚后投资收益，属于夫妻共同财产。

总结起来就是：婚前房产，婚后收租，离婚要分割租金。

 然而，夫妻共同财产，不一定平均分割。

在离婚案件中，“平均分割夫妻共同财产”只是一个大的原则，不是强制性规定。

具体还需要考虑生产、生活的实际需要和财产的来源、各方对财产和收益的贡献大小等因素。

这个案件中，高达756万元的房屋租金完全来源于女方的个人财产，显然女方对于该笔收益贡献远大于男方，而且金额巨大，如果平均分割将会对女方有失公平。

最终，该案件经过一审、二审法院审理，最终酌定由女方分割租金的三分之二，男方分割三分之一，合算为2520421元。

我们深入思考另两个问题：

一、如果女方将756万元租金另外购买了一套房屋，那该房屋是否属于夫妻共同财产？

显然是。

租金收益是夫妻共同财产，用租金购买的房产当然也是共同财产。

二、如果出租的房子没那么大， 只是婚前一套普通的住宅，婚后出租，且租金刚够覆盖这套住宅的贷款，用租金偿还按揭款，会面临什么问题？

还是回到上述法条的规定，婚后房屋租金极有可能被认定为夫妻共同财产，以租养贷，共同还贷部分及对应的增值部分可能会被认定为夫妻共同财产。

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