因经营困难

选择提前退租商铺

多付的部分租金

能否要求房东退还？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

原告韩某某诉称2020年9月15日其与被告陈某某签订了《租赁合同》，被告将自有产权一商铺租赁给原告，期限10年，自2020年11月1日至2030年10月31日，年租金120000元，并约定原告提前交纳前2年租金，自第3年开始每年交付当年租金。同时按甲（被告）乙（原告）双方合同约定，乙方责任第2项约定，“如乙方经营出现严重亏损继续经营困难时，乙方可选择提前三个月向甲方提出申请转租或终止合同，不动产资产归甲方。”

原告经营一年期满前的9月7日，因其周边环境发生重大变化，出现严重困难（亏损），已无法继续租赁经营，即告知被告。经双方充分协商，被告同意终止合同，动产物品由被告协助运回，原告配置的不动物品归被告所有，同年10月15日，原告将钥匙交还给被告，至此合同终止。合同履行期间，原告已支付给被告200000元租金，其中有20000元是原告为履行合同于2021年10月13日支付的。后原告认为除去租赁一年期间的120000元，被告应将其多交纳的80000元租金返还，双方争执不下，故原告将被告诉至法院。

法院审理

法院审理认为，原、被告均应按照租赁合同的约定履行各自义务，租赁合同对原、被告具有法律约束力。本案是租赁合同纠纷，租赁合同的主体是韩某某和陈某某，原告具备诉讼主体资格，是本案的适格主体。

关于被告是否应退还原告8万元租金的问题。原、被告虽然对协商解除租赁合同的过程陈述不一致，但双方均认可已交接钥匙的事实，应当认定双方已实际终止或解除租赁合同。原告主张是与被告充分协商后，被告同意解除合同，在庭审时提出“在2021年3月份就提出终止合同”，并于2021年10月15日将钥匙交给了被告。如原告所述，既然是与被告对终止或解除合同事宜进行了充分协商，那么其又在2021年10月13日向被告支付2万元租金，明显不符合常理。被告辩称是在与案外人某超市的法人岳某某协议不要转让费、多余租金、另付2万元的前提下同意解除的合同，当时原告也在场。因原告认可某超市的法人是岳某某，且该超市原告、被告均有投资，故被告与岳某某协商解除合同有一定的合理性。

因原告未能就双方如何协商解除合同的内容和过程提供相关证据，结合本案2万元转账和交钥匙的时间点，综合原、被告的陈述，法院确信双方协商解除合同时对不退还多余租金达成一致意见这一事实的存在具有高度可能性。故原告主张退还8万元租金缺乏事实根据，法院依法不予支持。

最终，法院判决驳回原告要求被告返还租金80000元的诉讼请求。

法官提醒

租赁合同的解除包括法定解除和协商一致解除。合同中约定的解除条件成就，也可以解除合同。当租赁双方都同意解除房屋租赁关系后，一定要办理正式的退租手续，对租赁相关事宜进行详细商定，避免产生不必要的纠纷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”