入职和租房的常见法律风险汇编

胡琼 最高人民法院司法案例研究院 2022-07-27 16:12 发表于北京

又是一年毕业季

学生们即将翻开人生新篇章

有的走向工作岗位

部分通过各种途径租房

入职和租房需要避免哪些“陷阱”

以下是常见的法律风险提示

供大家参考~

入职篇

Q1

三方协议可以代替劳动合同吗？

不可以。

三方协议是普通高校毕业生和用人单位正式确立劳动关系前，明确毕业生、用人单位、学校三方在毕业生就业中的权利义务的书面表现形式，主要解决应届毕业生走上社会就业的户籍、档案等一系列相关问题，属于民事法律关系的范畴。

而劳动合同是劳动者与用人单位双方确立劳动关系、明确双方权利义务的协议，属于劳动法律关系的范畴。

因此，三方协议与劳动合同不可互相替代，三方协议的效力一般在用人单位正式接收毕业生后自行终止，毕业生与用人单位应及时签订劳动合同。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百六十四条 【合同的定义和身份关系协议的法律适用】合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

第四百六十五条 【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国劳动合同法》

第十条 【订立书面劳动合同】建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。

已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。

用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。

Q2

三方协议是否可约定违约金？

可以。

三方协议不等同于劳动合同，两者在适用法律上是不同的。

劳动合同适用《劳动法》及《劳动合同法》，根据规定，用人单位与劳动者订立劳动合同时，只有两种情况下可以约定劳动者支付违约金：一是在专项培训协议中约定服务期的，二是签订竞业限制约定的。除以上两种情况外，劳动合同不得约定劳动者支付违约金。

但是三方协议属于一般的民事合同，适用《民法典》相关规定，可以在协议中约定任意一方若违约则需支付违约金，以惩罚肆意违约方。不少单位为了留住学生，以高额违约金约束学生。因此，毕业生在签订三方协议时，应看清违约金条款，谨慎签约，力争对自己最有利的条款。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国劳动合同法》

第二十二条 【服务期】用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。

劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。

用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期期间的劳动报酬。

第二十三条 【保密义务和竞业限制】用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。

对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。

第二十五条 【违约金】除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。

Q3

三方协议约定的违约金过高，是否可以要求降低？

可以。

违约金的标准要根据一方违约给对方造成的损失来确定，如果约定的违约金畸高或者畸低，引发争议后当事人可以请求调整。因此，违约金并不是约定多少就是多少，如果觉得约定的违约金过高，当事人可以请求调整，法院通常会在实际损失的基础上，综合考量后予以确定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

Q4

用人单位提出试用一段时间后，看劳动者表现再决定是否与其签订劳动合同，可以吗？

不可以。

试用期期限应包含在劳动合同期限内。试用期内，单位亦应与劳动者签订劳动合同，缴纳社会保险。

另外，关于试用期的期限，法律有严格的规定：劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。并且，同一用人单位和同一劳动者只能约定一次试用期。

法条链接

《中华人民共和国劳动合同法》

第十九条 【试用期】劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。

同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。

以完成一定工作任务为期限的劳动合同或者劳动合同期限不满三个月的，不得约定试用期。

试用期包含在劳动合同期限内。劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。

Q5

试用期的工资可以随意发放吗？

不可以。

试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分之八十，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准，且以上三个最低标准应同时予以满足。

试用期的工资是有法定标准的，试用期不等于“白用期”，试用期工资不仅与劳动者的岗位和合同工资挂钩，也与当地最低工资标准相关。

法条链接

《中华人民共和国劳动合同法》

第二十条 【试用期工资】劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分之八十，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。

Q6

试用期内，用人单位是否可以随意解除劳动合同？

不可以。

试用期是劳动者与用人单位互相了解，互相选择的一个重要时间段。但是，试用期期间，用人单位也不可以随意解除劳动合同。

解除试用期的员工，需要用人单位证明劳动者存在不符合录用条件、严重违纪、严重失职等法定情形。

用人单位如果不能证明存在上述情况就随意解除试用期的员工，则属于违法解除劳动合同，劳动者有权主张赔偿。

法条链接

《中华人民共和国劳动合同法》

第二十一条 【试用期内解除劳动合同】在试用期中，除劳动者有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形外，用人单位不得解除劳动合同。用人单位在试用期解除劳动合同的，应当向劳动者说明理由。

第三十九条 【用人单位单方解除劳动合同（过失性辞退）】劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：

（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；

（二）严重违反用人单位的规章制度的；

（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；

（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；

（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；

（六）被依法追究刑事责任的。

第四十条 【无过失性辞退】有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：

（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；

（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。

Q7

签订劳动合同只是走个流程，不用仔细看就直接签订可以吗？

不可以。

劳动合同是用人单位与劳动者之间确立劳动关系、明确双方权利义务的书面协议。签订时，应注意是否具备用人单位的名称、住所和法定代表人、劳动者姓名、住址、有效证件号码、劳动合同的期限、工作内容和工作地点、工作时间和休息休假、劳动报酬、社会保险、劳动保护等必备条款，如果对这些事项没有约定，应要求用人单位予以补齐。

劳动合同的约定条款是发生纠纷后仲裁委和法院审理案件的重要依据，签订时必须谨慎、仔细。另外，劳动合同文本由用人单位和劳动者各执一份，如果用人单位未将劳动合同文本交付劳动者，劳动者可要求当地劳动行政部门对用人单位责令改正，避免自己陷入不利的局面。

法条链接

《中华人民共和国劳动合同法》

第十七条 【劳动合同的内容】劳动合同应当具备以下条款：

（一）用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；

（二）劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；

（三）劳动合同期限；

（四）工作内容和工作地点；

（五）工作时间和休息休假

（六）劳动报酬；

（七）社会保险；

（八）劳动保护、劳动条件和职业危害防护；

（九）法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。

劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。

第八十一条 【缺乏必备条款、不提供劳动合同文本的法律责任】用人单位提供的劳动合同文本未载明本法规定的劳动合同必备条款或者用人单位未将劳动合同文本交付劳动者的，由劳动行政部门责令改正；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。

Q8

是否可以和用人单位约定不缴纳社保，将社保费用直接发给劳动者？

不可以。

用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。缴纳社会保险费是用人单位与职工共同的义务，即使双方协商一致不缴纳，该约定也因违反法律的强制性规定而无效。

应届毕业生入职后30日内，单位需为其办理社保登记手续。尤其需要注意的是，试用期内，单位也要为职工按时足额缴纳社保。

法条链接

《中华人民共和国劳动法》

第七十二条 社会保险基金按照保险类型确定资金来源，逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。

Q9

劳动合同是否可以约定一定期限内不得结婚生子？

不可以。

订立和变更劳动合同，应当遵循平等自愿、协商一致的原则，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。

结婚自由及生育权是公民的基本权利，限制一定期限内不得结婚、生子，违反《民法典》及《妇女权益保障法》的强制性规定。如果劳动合同对此有约定，属于无效条款。用人单位不得以员工违反该条规定为由解除劳动合同，否则将构成违法解除。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千零四十六条 【结婚自愿】结婚应当男女双方完全自愿，禁止任何一方对另一方加以强迫，禁止任何组织或者个人加以干涉。

《中华人民共和国妇女权益保障法》

第五十一条　妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由。

育龄夫妻双方按照国家有关规定计划生育，有关部门应当提供安全、有效的避孕药具和技术，保障实施节育手术的妇女的健康和安全。

国家实行婚前保健、孕产期保健制度，发展母婴保健事业。各级人民政府应当采取措施，保障妇女享有计划生育技术服务，提高妇女的生殖健康水平。

《中华人民共和国劳动合同法》

第二十六条 【劳动合同的无效】下列劳动合同无效或者部分无效：

（一）以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；

（二）用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的；

（三）违反法律、行政法规强制性规定的。

对劳动合同的无效或者部分无效有争议的，由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。

租房篇

Q1

如何寻找靠谱的房源？

多数毕业生会优先选择各类网络平台来寻找合适的房源，现在AR看房等方式可以模拟实地看房效果，非常便捷。但需注意，网上看房虽便利，但实地看房必不可少。

1. 要选择正规平台寻找房源。目前，除了传统的房地产中介公司之外，公众号、小视频也成为租房信息发布的新平台，其中难免会出现一些虚假的、没有保障的房源掺杂其中。因此，建议大家在寻找房源时，要使用正规的租房平台。

2. 要警惕虚假房源。房屋状况不仅与居住感受息息相关，还会影响房屋租赁合同效力，例如违章建筑等是法律明确不允许出租的，即使签订房屋租赁合同，该合同也属于无效合同。一旦遇相关部门拆除违建，必然会实际影响到承租人的权益。所以，在租房之初，建议查看出租方的房屋产权证，并将复印件作为合同附件。

3. 要实地考察房屋的真实情况。房屋的图片往往并不能真实完整呈现房屋的实际状况，甚至会出现张冠李戴的情形。实地看房能切实了解房屋内的情况，建议认真观察房屋是否存在消防隐患、是否存在群租等问题。

Q2

签订租房合同的时候需要注意哪些问题？

在看到心仪的房源，经过磋商后，双方进入签订合同阶段。根据《民法典》第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。将口头约定内容形成书面形式，是保证双方当事人权利的重要方式，有助于敦促各方恪守契约精神。

1. 要明确合同相对方身份。在签订租房合同前，一定要仔细确认对方身份，确认对方有出租房屋的权利。要了解对方是否为房地产权证登记的产权人。若对方是转租房屋，则要了解对方与房屋所有权人的租赁合同期限，以及是否具备转租权。

2. 除去房屋租金、支付方式等基本条款之外，还要注意对于房屋内的相关设施情况进行约定并办理交接，例如是否配有冰箱、洗衣机等，防止出租方为签订租赁合同而作出虚假承诺，损害己方利益。

3. 网络上有很多关于出租屋改造的内容，比如贴墙纸、地砖、甚至重新整体装修等。要注意，对于房屋改造要慎重，不仅要先征得房东的许可，还要符合相关行政管理的要求，防止不必要的纠纷发生。

Q3

入住后如何尽量避免纠纷？

签好房屋租赁合同，拿到房屋钥匙之后就可以按照约定时间入住了。租房期间，不仅要按约履行合同义务，双方发生分歧之时，也要冷静处理。

1. 屋内设施妥善使用。妥善、适当地使用房屋及屋内设施，是承租人应尽的法定义务。在居住之时，对于房屋内的设施不能随意损坏。实际上，因承租人使用不当致出租方产生损失的案件时有发生。在使用房屋过程中，设备的折旧和磨损必不可少，应及时告知出租方，双方可协商处理。

2. 转账时明确钱款去向。租房时押金一般需要在合同签订之初交纳，下一期租金也会提前预交。因此，建议转账付款时明确钱款指向。例如在转账备注中添加：“20XX年X月-X月房租及押金”，或在转账后及时联系出租人，明确表示“XX月房租已付”，避免事后双方对账不明。

Q4

退租时需要注意哪些细节？

租期结束后，是否续租取决于双方的协商，协商不成即进入退租环节。退租之时，双方的关注点主要在于押金退还和房屋腾退。

1. 对于押金，在相关设施及房屋状况核对无误之后，通常会全额退还。出租人以房屋和屋内设施的折旧为由拒绝退还押金或者要求赔偿，则需要判断房屋和屋内设施的折旧是否超过了正常使用限度。建议在入住和退租时分别对房屋重要部位和设施进行拍照，方便退租时进行对比。

2. 对于房屋腾退，腾退的时间点直接影响后续是否产生占有使用费。在司法实践中，双方往往就搬离时间产生争议，而确定该时间点的关键是物品是否搬离以及房屋钥匙是否交接。

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声明：本文来源“上海市金山区人民法院”“上海市青浦区人民法院”，转载自“浦江天平”微信公众号，在此致谢！

编辑：潘园园

排版：熊媛媛

审核：刘　畅