程智华律师

房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于经济发展，达到资源合理配置，房屋租赁合同纠纷在民事纠纷中所占的比重越来越多。从十堰律师王建琦律师办理的相关案件来看，房屋租赁合同纠纷中合同当事人争议的问题主要集中以下几方面。一是房屋转租问题，这个必须在双方合同中明确约定，否则出租人是有权解除合同的。但在现实生活中，由于受经济利益的驱使，很多承租人租赁房屋进行商业经营过程中，遇到经济下滑，往往擅自将房屋转租第三人，收取高额的转租费，以弥补自己的损失。而后来的承租人往往没有注意谁是真正的房东，是否有权转租?这样往往引起争议。二是房屋的瑕疵的问题，这就要看房屋的瑕疵是否影响房屋的效用，是否能实现合同目的。是否达到解除合同的目的。三是房屋如遇到城市改造拆迁补偿款的问题，目前城市发展速度太快，这个问题在好多城市存在。一般来说，房东即出租人是享有拆迁补偿款的法定主体，但出租人和承租人是可以约定如遇拆迁，补偿款归谁享有的条款。这样的约定并不违反法律规定，是当事人自由处分自己权利的体现。四是物业管理、水电等问题，有的出租人同时也是物业管理人，这样双方合作还很好处理。如果物业管理是第三方，有可能会给双方合作带来困难。所以物业服务必须尽量在合同中约定清楚。因为根据目前法律法规，房屋承租人不是业主，只是物业使用人，是否应与业主大会选聘的物业服务企业发生物业服务关系，是否应接受物业服务企业单方面确定的水电、物业费价格，法律并未明确规定。在现实生活中，这样的问题非常之多，只有约定清楚，才有可能避免纠纷。五是承租人的房屋购买优先权问题，这种优先权是低于原房屋共有人基于共有权产生的优先权的，只有共有人放弃时，承租人的优先权才有可能实现。

合同是当事人意思自治的反映，房屋租赁合同同样如此。在很多房屋租赁合同纠纷中，承租人一方往往属于被动的地位。因为出租人的房屋所有权是绝对权。这就要求承租人在租赁房屋时，尽可能地想到以后遇到的问题，尽可能地在合同中约定清楚。这样才能维护承租人的合法权益。

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