查琪琦律师

【案情简介】

2012年2月，万先生以55万元的价格买下曹某名下的一套一室一厅的房屋，并已交付房款30万元，房屋也于当年3月交给万先生使用并一家搬入该房居住。由于万先生做生意亏本，一时无法付清余款，所以也未催曹某去办理房屋产权过户手续。

2013年6月，曹某在万先生不知情的情况下，将上述房屋作为抵押，向黄先生借款50万元，用于做生意的资金周转，贷款期为3年，并办理了房屋抵押的相关登记手续。

后来，由于曹某的企业不景气，仍未按时还款，黄先生多次催讨无果后，将曹某告上法庭，要求曹某连本带利归还欠款，并于2017年4月向法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了曹某名下这套房屋并进行了评估，该房评估价值为106.29万元。

同时，二审判决确认万先生与曹某签订的《房屋买卖合同》有效，但并未支持万先生要求曹某协助办理过户手续的请求。因判决主文无执行内容，万先生至今无法申请执行。这让万先生心里没了底，不知道一家人是否还能在这套房屋里继续居住下去。万先生认为，这套房子虽然还未过户，但万先生们一家已在该房屋内居住多年，这样的房屋法院是否有权拍卖？ 

【律师说法】

法院有权拍卖曹某名下的这套房屋。根据法律规定，房屋产权的变更经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。万先生您购买曹某名下的房屋，虽然已支付部分房款并实际占有使用，但因未办理过户手续，也就是说，房屋的物权并未发生变化，所以房屋仍在曹某的名下。而对于第三人黄先生来说，他只能从房屋登记簿上看到房屋属于曹某，而并不知晓曹某与万先生之间的房屋买卖关系。

黄先生借款给曹某，并办理了房屋抵押，这一行为可以认为是善意的，是有效的。同时，从黄先生起诉到申请执行的过程来看，黄先生要求曹某还款的诉请得到了法院支持，黄某有权在曹某不履行债务时，依法享有就抵押房屋优先受偿的权利，而该“优先受偿权”足以抵抗万先生“有权请求办理过户手续”的权利。

二审判决虽然确认万先生与曹某之间的房屋买卖合同有效，但未支持曹某协助万先生办理过户手续。对此，万先生已无法要求曹某继续履行买卖合同办理房屋过户手续。

不过，万先生可以向法院提起诉讼，要求曹某承担因其过错导致房屋买卖合同无法履行的违约赔偿责任。