杜红涛律师

导读：在房屋买卖纠纷中，涉及到农村房屋宅基地买卖的占了很大一部分。特别是随着房价的飙升，很多购房者将目光投向了郊区的农村房屋。但是，农村房屋宅基地买卖是否有效，哪些情况下可以买卖，哪些情况下属于无效的买卖，都直接决定购房者的命运。本文中专业房产律师挑选典型案例为大家详细解析农村房屋宅基地买卖的有效性纠纷。 案情：农村房屋宅基地可以买卖吗？买卖协议有效无效成焦点 
1995年10月5日，被告黄女士及其胞弟向靖西县某村李某、林某购买一块宅基地，并与黄女士及其胞弟签订了两份合同书，后黄女士在该宅基地建起一层楼房。2011年6月23日，原告农某与被告黄女士签订楼房买卖合同书。之后，原告如期交付了购房款。2012年1月3日下午，黄女士胞弟称对该房屋享有份额，认为其胞姐签订的合同转让房屋无效。2012年3月5日，原告向靖西县人民法院提起诉讼，请求判令二被告连带返还购房款168000元，并申请诉前财产保全，要求对黄女士的账号予以冻结并提供担保，该院于2012年2月28日作出裁定，对被告黄女士的账户存款予以冻结。 
结果：农村房屋宅基地买卖合同无效退还房款是必然 
法院经审理后认为，被告黄女士与原告农某签订楼房买卖合同书，双方已形成了买卖合同关系。但被告黄女士及其胞弟向李某、林某购买一块旧宅基地，并各自签订了合同书，现两被告对该房屋尚有争议，该房也没有得到靖西县人民政府的确权。因此，黄女士及其胞弟购房宅基地的行为属于无效的民事行为。被告黄女士基于无效的宅基地买卖而与原告进行的房屋买卖合同亦应当然无效。故，黄女士因该合同取得的财产应当予以返还。 
律师讲法： 
农村房屋宅基地买卖合同有效吗？可以说，在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。 
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办？受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。 
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