当被执行人所涉纠纷较多，其名下不动产已被数案查封，与其他普通债权人相比，对不动产享有抵押权的债权人就好比拥有一把尚方宝剑，拔剑出鞘即可令他人退避三舍，让出一条康庄大道请君先行。可惜有时候也会遇到“强龙难敌地头蛇”的窘境，就好比不动产已被他案抢先首封，首封法院怠于启动变价程序，此时若抵押权人持剑前往与之宣战，对方亦不卑不亢，宣称合法合理，依然我行我素。此种情形下持有尚方宝剑的抵押权人如何维护自身权益？

一、抵押权人主张权利的法律程序

（一）通过特别程序申请实现抵押权

中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)（以下简称“民事诉讼法（2012修正）”）第一百九十六条和第一百九十七条规定了申请实现担保物权的特别程序，自2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“关于适用民事诉讼法的解释”）第三百六十一条至三百七十四条就实现担保物权做了进一步的明确规定。根据上述规定，抵押权人可向抵押不动产所在地或者抵押权登记地基层人民法院提出申请实现抵押权。

抵押权人按照受理法院的要求提供申请书、证明抵押权存在及实现抵押权条件成就的材料等相关文件后，若双方对实现抵押权无实质性争议且实现抵押权条件成就的，法院会直接出具民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖抵押不动产，抵押权人持该裁定书可申请强制执行抵押的不动产。该程序是民事诉讼法在2012修正时增设的内容，为通过非讼程序实现抵押权提供了程序法上的支持。但是实务操作中各地法院对该程序的认可和执行不一，在关于适用民事诉讼法的解释出台之前，关于该程序的规定相对笼统，可操作性不强。

（二）向法院提起诉讼取得生效法律文书

抵押权人可直接依据双方间主合同确定的法律关系向法院提起诉讼或在上述实现抵押权的申请被驳回后再向法院提起诉讼。案件经审判或调解后拿到民事判决书或民事调解书，待相关法律文书生效后，若对方拒不履行，再向法院申请强制执行，进入执行阶段。实务操作中，大多数抵押权人选择该程序。

（三）在他案进入执行程序后，直接申请参与分配

关于适用民事诉讼法的解释第五百零八条至五百一十二条对参与分配进行了相关规定，明确“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”。故抵押权人没有执行依据，亦可以在他案的执行程序开始后，抵押的不动产被执行终结前提出申请参与分配。与第二种程序相比，在处分不动产时，该程序不能掌握更多的主动权。

二、不是首封，抵押权人维护自身权益的方法

不管通过上述哪种法律程序，抵押权人是否拿到执行依据，当抵押的不动产被强制执行，且未争取到首封时，抵押权人可通过如下途径最大限度的实现抵押权和维护自身权益。

（一）向首封法院申请强制执行

根据民事诉讼法（2012修正）的相关规定，申请执行人可向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院或者被执行人住所地人民法院申请强制执行，如果首封法院对抵押权人的执行案件有管辖权，除考虑各地司法环境或其他人为因素外，建议抵押权人直接向首封法院申请强制执行。若首封法院和优先债权执行法院是同一法院，避免了出现首查封法院与轮候优先债权执行法

院之间就不动产的处分权进行协调和移送的情况，可提高不动产的变价效率。若进一步争取由同一承办法官负责该不动产上的相关案件，亦避免了法官之间的协调程序，减少法官之间因互相推诿而怠于执行的情况，可进一步提高执行效率。

（二）争取让首查封法院将不动产的处分权移送到受理抵押权人申请执行的法院

若首封法院和受理抵押权人申请执行的法院不是同一法院，则抵押权人应督促受理法院向首封法院发函，要求其移送查封不动产的处分权。若首封法院不同意移送处分，可先与其协商处理，协商不成报请共同的上级人民法院协调处理。若经上级人民法院协调处理后决定仍由首封法院处分不动产，若符合委托执行的条件，抵押权人可考虑要求受理法院将该案全案委托给首封法院；若如上所述首封法院对抵押权人的执行案件有管辖权，可考虑先向受理法院撤销申请、再向首封法院申请强制执行。

（三）要求保障知情权和优先受偿权

若负责抵押权人申请执行案件的承办法官未能争取到不动产的处分权，即使是同一法院的其他法官拥有该不动产的处分权，也要向其发函要求保障抵押权人的合法权益，特别是知情权和优先受偿权。因不动产上至少涉及两个案件，除非该不动产的变价款可清偿所有的债权，否则抵押权人与其他债权人之间就存在利益冲突，若该不动产上存在至少两个抵押权人，抵押权人之间亦存在重大利益冲突。只要有利益冲突，就存在权益被损害的可能。特别是对于非第一顺位抵押权人，保障其知情权更为关键。只有先保障知情权，了解评估程序、拍卖程序或者变卖程序等与处分抵押不动产的所有相关执行信息，抵押权人才能更好地实现优先受偿权。

（四）视需对评估报告可提出异议甚至申请重新评估

抵押权人应敦促对不动产享有处分权的法院尽快启动评估工作，及时告知评估情况并发送评估报告。若对评估报告有异议，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向处分法院提出，甚至视需若有证据证明存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情况，可向处分法院申请重新评估。

（五）考虑参与竞拍

目前部分省市要求人民法院实行网上司法拍卖(变卖)，例如江苏省。抵押权人若对评估报告无异议，应敦促处分法院尽快启动拍卖程序，且要求提前告知拍卖时间和拍卖地点等相关信息。抵押权人可考虑参与竞拍，在竞拍程序和资金方面都需要做好相关准备，需要熟悉竞拍操作，并准备一定数额的保证金及受让抵押房产的资金等。

（六）考虑接受以物抵债

经被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，抵押权人可考虑申请直接将被执行人的不动产作价抵偿债务。

法院对于拍卖不动产最多安排三次拍卖，如果出现流拍，再行拍卖时法院会酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。当抵押不动产无法拍卖或者变卖的，抵押权人亦可考虑接受以物抵债。特别是非第一顺位抵押权人，还需考虑第一顺位抵押权人可能采取的措施，从而决定接受以物抵债的时间点。

（七）行使执行监督权

根据相关法律规定，有条件执行的案件，超过六个月未执行的，抵押权人有权申请上一级法院责令执行法院限期执行或变更执行法院；对执行人员在案件执行中的违法违纪行为，有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。故若相关法院怠于执行，抵押权人可以请求上级人民法院依法介

入，以督促执行；若相关执行人员存在违法违纪行为，亦可以向相关部门举报或控告。

所谓人在江湖漂，哪能不挨刀，抵押权人即使持有尚方宝剑，亦要小心行事，小心最终竹篮打水一场空。希望我所律师的上述建议，能似如虎添翼，帮助抵押权人最大限度的维护自身权益。