刘琬琳律师

2017年11月17日，王某和何某签订《淮安市存量房买卖及居间房屋合同》，约定何某将自己水韵天成公寓1011室以40万元价格卖给王某，定金2万元。同日，王某按照合同约定支付定金2万元给两何某，何某出具收款收据。2017年11月27日，何某到王某处说不卖房子了。何某通过支付宝转账6400元给王某，说定金余额3600元，等她从A公司处拿回中介费再返还给王某。何某明确表示不同意卖房，是何某自己违约，却不足额退还王某定金，也不愿意赔偿王某损失，王某依据合同关于违约责任的约定，要求何某支付违约金4万元。

法院判决：支持退还已付定金

本院认为，涉案合同内容亦未违反法律、行政法规禁止性规定，对王某和何某而言，应为有效合同，双方当事人均应依约履行。现何某因对涉案房屋没有所有权而无法履行合同，其本人也向王某明确表示不出售房屋，双方合同实际已经处于解除状态，王某主张何某返还已付定金，于法有据，本院予以支持。签订合同时，王某支付了2万元定金，何某尚欠3600元没有退还，故对王某要求何某返还定金3600元的诉讼请求，本院予以支持。

律师说法：如何认定本案的违约责任

那么，本案中的卖方违约后，应如何认定其违约责任？

首先，本案中涉及的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》虽然出卖方是何某、郑某，但合同系何某一人与王某所签，并无郑某的签名，而何某并非涉案房屋的所有权人，没有所有权人郑某的授权，擅自以郑某名义与王某签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，事后也未得到郑某的追认，其行为构成无权代理，相关的法律后果及法律责任应由何某个人承担。

其次，王某要求何某承担违约金4万元，何某非涉案房屋所有权人，也没有得到所有权人的授权，却与王某签订房屋买卖合同，致使合同无法履行，其行为存在过错，王某有权要求其承担违约责任。另外，王某在签订房屋买卖合同时，明知何某并非涉案房屋的所有权人，在何某未出示房屋所有权人郑某的授权委托书的情形下即与何某签订买卖合同，王某对于合同不能履行亦有过错，对于合同不能履行造成的损失，王某