葛牧律师

我多年以前在厦大读书时，通过看中介窗户上挂的报价，发现那时厦大周边房价一平三万，而问成都好友得知川大周边房价一平六千，相差五倍。当时我对厦门高房价的原因一直不得要领，但是一直苦苦思索问题和对策。

后来，我自己买房时就有机会亲身观察厦门的二手房市场有一个奇怪的现象：很多的户型不错的房子都已经被装修了，装修风格通常都是欧化的，如床、柜等家具多是白色，房间铺设了强化木地板。中介对外宣传叫拎包入住。看着照片像宾馆，但一进去都空气中就有着一股酸溜溜味道。中介称这样的房子叫投资客的房子，很多乡镇的人很爱买。房子看多了，发现常常一些小区十之六七的房子被炒房客控制。当时心中隐隐有种感觉，房价肯定会涨。

不出所料，到了2016、 2017年房价已经就涨到天上去了。那时候坐公交车都能够听到一些大妈打电话时嗓门很大地说：她在某个小区有十几套房了，房价还会涨，还要买。别看闽南大妈奇貌不扬，但是那种说自己有十几套房的口气，感觉整个世界都被她掌控。

有次我去中介的店里，遇到几位炒房客，他们向中介打听小区有没有适合他们投资的房产，他们讲话的语气坚定、目光坚毅，谈吐中对户型、区位的见解非常的独到，懂金融还懂政策。一时感觉房产是被他们玩弄于鼓掌之中，令人无计可施。

正是这些炒房集团的哄抬房价，让我买房时多付出了几十万的涨价成本，我一直思索着如何合法破局。

后来因为有了实战机会，仔细分析总结后了解到炒房客是如何通过法律手段掌握投资机会的。各位想炒房的人也可以学习借鉴，为中国房地产事业做出一番贡献。

炒房这件事情的逻辑起点是这样的：炒房客想锁定一个低价的房源，他们唯一的工具就是通过合同来掌控利益。当然要与房东签订合同，必须要有房产中介的协助。中介的巧舌如簧以及猎物的选择是非常重要的。之所以被炒房客选中的房东通常有几大特点，第1个就是年纪偏大的大爷大妈，第2个就是属于体制内的人员，通常这些人群与社会接触较少，思想比较单纯，易忽悠。一旦选定了这样的房东目标，中介就会和炒房客联合起来忽悠这些房东，让他们签合同。往往房东只会注意到合同的总价，最后合同上的条款关于定金内容的通常被套的房东都别指望这些炒房客能付很多，一般5万或 10万的是常态，这样可以通过分散资金去定下更多的房子。炒房讲究的就是快进快出，而且不能过户到炒房客名下，所以合同的根本内容通常是要求过户时间会在半年甚至一年以上，让炒房客通过合同获得转售所定房产的权利。于是炒房合同条款的标志就是：有权指定过户至第三人名下，或者要求房东办理全权委托公证。这样通过委托关系的条款安排，炒房客在无形中就完成了“房产证券化”，被定房产就成了他们的必涨的股票。为了签下条款，他们惯有的话术是帮自己的亲戚来买，而亲戚在国外、省外、市外不方便签合同，大多数房东听到如此入情入理的解释就被蒙了。

他们如此操作，大多数时候都是成功的。这里面有多种　因素，有的是归结于房东不懂法律为何物，有的是被中介话术绑定后心理控制了而不敢反抗，有的就是完全找不到帮手。

我曾经有机会接触这样的破了炒房客局的案例：房东与炒房客签了合同，但是等到发现不对劲的时候房价已经比之前涨了200万，而且这份合同是在厦门某特大型中介公司安排下与炒房客签订的，房东求着炒房客还房不成，房东找了厦门几家大型的律师事务所的律师朋友，不管是其中的顶级合伙人还是超级合伙人，亦或是白发苍苍的老年合伙人，他们一看到该某特大型中介公司拟定的厚厚的炒房合同，一个个直接认输，有的还赞叹这样的合同太完美了，纷纷奉劝房东别想着把房子拿回来了。而这个房东最后来向我求援时，已经非常悲伤，说他现在要等到半年以后才能拿到那一两百万的钱，而整个市场的房价已经涨了几百万了，他拿着钱也没有什么用了，寻死觅活的心都有了。帮他擦干眼泪，我看了一下合同，轻轻地说：你还有救。房东像见到了救命恩人一样求我。我说算是你运气好，能让我研究你这份厚厚的合同，一个擅长诉讼的律师并不是只能根据既定合同上的游戏规则去思考，而是能看穿这个合同背后规则的漏洞和不合理之处，甚至能够推翻整个规则体系。房东还将信将信，问我为什么其他人没有发现案件的机会。我向他娓娓道来：为什么其他将领不敢与美帝打朝战，而只有主席敢战？真理就是掌握在喜欢思考的少数人手中的，你的整份合同里面虽然约定了你要配合对方过户给第三方及要在签订合同后多长时间配合炒房客去办全权委托公证等内容，这个是矛盾的主要方面，关系到炒房客的经济利益的实现。但如果不经大脑思考、质疑此等内容，仅凭看小说时的走马观花心境怎么能够实现科技突破和创新呢？在旧的规则理论体系下，你怎么能翻身呢？既然锁定攻击的方向是要毁灭转售权，其实我们就可以拿全权委托来做一做文章。毕竟法律上从来没有对委托以及公证的内容有什么限制性要求，也没有什么明确的内容。在民法理论中意思自治的本质就是双方怎么谈就怎么谈，如果谈不成，任何人都不能替交易双方作主。然后交代了一下关于操作的要点和细节。后来大获全胜。虽然对方请了非常年老的律师，据说是该某大型中介公司的几十年顶级顾问律师，仍然无力回天。最惨的是炒房客拿了这房子之后，已经花了二十万把房子装修完了，最后一起送房东了。这个案件也说明了，炒房客投资客有时候也是有风险的，不一定每次都是可以气吞万里如虎。

对于另外一种标准的炒房模式，就是关于指定过户到第三方的名下的形式。经过多年实操发现，一些长年在农村地区办简单民事案件的老法官，若再搭配一些不研究案件法理就死抠条文的律师，就可能会认定过户至第三方名下等约定是完美有效无瑕疵的。而实际上这样的约定中的概念的准确的内涵外延都是可以好好说道说道的，比如说过户至第三方是没错的，但是过户价格是多少？违约责任是怎么样的？这个约定是算权利义务的概括转让还只是权利的转让？要不要与第三方新签合同？对卖方的风险点难道是不存在的吗？备案合同与真实合同之间的关系是什么？若把这些问题提出来抛给法官，在发达地区城里面办案的法官一定会陷入深思。法官一深思，炒房客就有了危机。

很多时候，我们要学会深入思考，毕竟哲学告诉我们矛盾都是有有主次的，而且矛盾都是可以想办法解决的。因此，以法律手段克制炒房客并非难事。