裁判要旨：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告因个人征信问题，与被告被X涛、邦盛公司串通，用被告裴X涛名义签订的《商品房买卖合同》，规避有关贷款制度，以合法形式掩盖原告实际用款的目的，应当认定无效。

案情简介

   2010年2月，原告X岩购买被告邦盛公司开发的罗源县X号楼X单元房屋并交纳购房款165907元，因个人征信问题，银行不予办理按揭贷款，原告在被告盛邦公司认可的情况下与被告裴松涛签订了一份《房屋购买委托协议》，将购房人变更为被告裴松涛。被告盛邦公司将原告的购房款退还原告，原告以裴松涛的名义存入123907元，被告裴XX以自己的名义与被告盛邦公司签订了合同，购房总价410907元，扣除首付款123907元，余款287000元以被告裴XX的名义办理了银行按揭贷款。购房合同约定交房时间为2010年12月31日，交房日期届满后，被告盛邦公司未能依约交房。

原告诉请

原告2011年10月19日将两被告起诉至法院，请求判令：

1、解除原告委托被告裴XX与被告盛邦公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告盛邦公司支付原告违约金XX元；3、本案诉讼费由两被告承担。

被告抗辩

被告裴XX认为诉争《商品房买卖合同》系两被告之间签订，与原告无关，原告无诉讼资格。被告盛邦公司认为原告不是诉争房屋买卖合同的相对人，且其不知道原告与被告裴XX之间的委托合同，因此，原告无权对其公司提起诉讼要求返还购房款和支付违约金。

庭审举证、质证

在庭审中原告提供了《房屋购买委托协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、销售不动产统一发票、工商银行借款凭证、现金缴纳凭证、购房发票、申请报告等证据证明原告王XX与被告裴XX之间存在“借名买房”的合同关系，并且两被告签订的《商品房买卖合同》约定的首付款由原告王XX支付。

裁判结果

  一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条（现民法典总则编第一百五十三条 ）的规定判决如下：

一、被告裴XX与被告盛邦公司签订的《商品房买卖合同》无效。

二、被告盛邦公司在本判决生效后10日内一次性返还原告王XX首付款人民币123907元。

三、驳回王XX的其他诉讼请求。

案件解析

  “借名买房”，是一方出资，以另一方的名字登记订立《商品房买卖合同》，产权也是登记在另一方名下的情况。构成“借名买房”的条件：1、实际购房人借用委托人名义购买房屋；2、实际购买人以委托人的名义登记房屋所有权；3、实际购房人一次性或分期支付给受委托人；4、实际购房人行使房屋的权利。

   “借名买房”其实是两个合同行为，一个是委托买房的合同行为，一个是被委托人以其自己的名义签订《商品房买卖的合同》行为。根据根据民法典《合同编》的规定，基于双方意思自治原则，只要不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范，合同都是有效的。任何人均有权依据《合同编》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。因此如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的“借名买房”的委托合同就是合法有效的，应具有法律效力。因此，如果是一般商品房“借名买房”行为，没有涉及到限购状况、经济适用房等对购买人资格限定的商品房买卖行为，“借名买房”的委托合同合法有效，该房屋属于“借名买房”的委托人。

法条链接：第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

来源：中国法院2013年度案例

裁判案号：（2011）罗民初字第966号民事判决书

作者：余安