摘要：由于商品房建设上的原因，房屋面积出现误差实属难免，同时由于面积计算的复杂性与专业性，“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让购房者头痛的问题之一。本期楼市那些事儿，将为您解析当出现房屋产权登记面积和当初签订的购房合同面积不一致的情况，购房者应该如何处理？

案例：2014年2月，万先生看中了本市某区一在建商品房小区的一套商品房，房屋总建筑面积为129.4平方米，去除公摊面积后，套内面积100.26平方米，房屋总房款为132.5万元。万先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，以建筑面积作为计价方式，据实结算房款。同时，万先生还与开发商签订了一份《补充协议书》，协议书内明确房子交付时，若商品房面积测量规范、建筑面积规范发生政策性调整时应如何处理。2014年12月底，万先生购买的商品房正式竣工，经测量建筑面积为129.2平方米，仅比合同约定的少了0.2平方米，误差比在合理的范围内，套内面积为96.53平方米，比合同上约定的面积少3.73平方米。在办理房屋交接手续时，开发商表示按建筑面积少0.2平方米进行房价款补差。但万先生认为，建筑面积虽然仅差了0.2平方米，但套内面积却整整少了3.73平方米。万先生以房屋使用面积缩水为由，要求开发商返还部分房款共计5万元。法院经过审理认为，房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性，但万先生购买的房屋套内建筑面积明显减少，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情认定开发商赔偿1.75万元损失。

法舟律师事务所张虎律师针对面积误差问题给出以下法律分析：

1、商品房销售面积怎么计算？

商品房面积的计算主要由2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定。《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售可以按套（单元）讲价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

2、商品房套内建筑面积怎么计算？

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第7条规定：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。这里的套内使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积。套内墙体面积由商品房各套（单元）内使用窨周围的维护和承重墙体构成，有共用墙及非共用墙两种，其中，商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及名墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、发现交付的商品房面积缩水如何维权？

购房人发现实测面积比约定面积小，该如何维权呢？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条已有明确规定：首先是查看《商品房买卖合同》和补充协议等相关条款，如有明确约定则按该约定的条款处理；其次，如果合同没有约定或约定不明的，则按下列情况处理：一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二是面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

张虎律师在此也提示购房者，首先，在签订商品房合同时，对面积误差处理方式的选择要慎重，没有特殊需要可以不做特别约定，因为相关法律法规已经做出了有利于购房人的规定，如选择不当反而失去了这种保护；其次，购房人对于交付使用的房屋要认真核查套内面积和建筑面积与合同和房产证上标明的面积是否相符。如果发现问题要及时与开发商沟通协商，协商不成应及时向有关部门投诉或向法院起诉；最后，商品房面积的计算具有很多技术要求，购房人应该选择正规、有资质的检测机构进行检测，由权威机构根据法律规定的程序收集和评定的证据或结果才能被法院认可。