本文发表于《无锡日报》2015年11月26日房地产版面

    在商品房买卖合同中，通常对取得房产证的时间都有明确约定，或是提供购房者自己办理的必备文件由购房者自行办理。可往往约定的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对遥遥无期的房产证，购房者该怎么办？

　　2014年初，彭先生在某区看中一个精装商品房小区，以按揭贷款方式购买了其中一套商品房，于年底收房。验房后不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，告诉彭先生房产证正在办理，并承诺在合同约定的日期前办好。由于是投资型购房，彭先生自己并未实际入住，只是打算在房价上涨后出售赚取差价。

　　可让彭先生放不下心的是，眼看交付房产证的日期就要到了，却仍不见房产证的踪影。而此时彭先生购买的这套房产价格已上涨，彭先生打算将房子出售以获取投资收益。于是彭先生再次找到开发商询问，开发商告知彭先生房产证就快办好了，可是又过了两个月，开发商仍未交付给彭先生房产证。彭先生开始怀疑自己购买的商品房项目是否存在问题，于是拿着商品房买卖合同到产监部门查询该项目备案资料，但工作人员告诉彭先生起诉后委托律师来查。

　　彭先生感觉办理房产证遥遥无期，自己的预期收益也毫无保障，于是向开发商提出退房的请求。开发商担心彭先生退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房，目前此事仍在协调。

　　法舟律师事务所张虎律师对本案件提出以下分析：

　　问题一：延期办理房产证业主可否索赔？

　　毫无疑问，开发商如果不能在约定的时间内办理房产证，应承担相应的违约责任。第一种情形是商品房买卖合同约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以按照约定主张违约责任。第二种情形是商品房买卖合同未明确约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”来追究开发商的违约责任。

　　问题二：业主能否以开发商延期交付房产证为由退房？

　　购房者有权退房但需要满足法定的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据此司法解释，也即由于开发商的原因，超过合同约定期限一年没有办理好房产证的，购房者享有解除合同退房的权利。

　　对于房产证无法及时办理的情形，张虎律师提醒广大购房者，开发商因其自身原因无法按照合同约定交付房产证的，购房者可依据合同约定要求开发商承担违约责任，包括赔偿损失、解除合同等，但如果选择解除合同即退房的，需注意行使合同解除权的时间限制。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，也就失去解除合同退房的权利。